Guida completa sulla manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione 2018, a seguito dell'emanazione del decreto SCIA 2.  Le pratiche e i permessi necessari (CILA CIL o SCIA), i costi, le sanzioni, i tempi, le detrazioni fiscali e le opere ricadenti nell’attività di edilizia libera (interventi su impianto  elettrico, riscaldamento, bagno, demolizione e costruzione tramezzi e divisori, controsoffitti,  facciate e  porte).

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Oggi, interpretare la normativa edilizia, specialmente per i non addetti ai lavori, risulta essere complicato. Con questa guida cercheremo di chiarirvi la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione; vi segnaleremo quali interventi necessitano di Cila, Cil, SCIA o permesso di costruire, i costi, i tempi, le sanzioni, le detrazioni fiscali e le procedure.

Lo Stato, attraverso il Testo unico sull'Edilizia DPR. 380/01 e altre normative, detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale. Saranno poi Regione e Comune, attraverso gli strumenti urbanistici (leggi regionali, regolamenti edilizi comunali etc.), a implementare la normativa ed entrare nel dettaglio. 

Che cos'è la manutenzione ordinaria e quali opere eseguire SENZA alcuna pratica?

L'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) dichiara che gli interventi di  manutenzione ordinaria, definiti come quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo.

MANUTENZIONE ORDINARIA= NESSUN PERMESSO

Occorre precisare che per impianto tecnologico si intende quello di riscaldamento, condizionamento, idrico-sanitario, ricambio aria, elettrico e gas cottura, evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio, ad esempio:

  • la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi, solo nel caso in cui vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell'originale;

  • la sostituzione delle porte interne, degli infissi esterni, quali porte (vedi le migliori porte blindate), finestre e lucernari, solo nel caso in cui vengano sostituiti con elementi aventi identiche caratteristiche sia dimensionali che estetiche rispetto agli originali, e radiatori;

  • la creazione di controsoffittature in cartongesso;

  • tinteggiare pareti e soffitti interni ed esterni;

  • sotituzione caldaia (migliori caldaie), riparazione recinzione, installazione tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), sostituzione e riparazione camini, sostituzione sanitari, riparazione impianti elettrici, di riscaldamento e gas;

  • installazione o sostituzione citofoni, videocitofoni, antenne e telecamere (migliori impianti di videosorveglianza), tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole.

  • riparazione e/o sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.

Sono compresi anche interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche (approfondimento rampe per disabiliapprofondimento su ascensori e montascale) che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; 

Attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici.

Inoltre essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori, non occorre titolo nemmeno per:

  • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);

  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico-comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

  • trattamento ferri di armatura arrugginiti;

  • il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaicia servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A (centro storico);

  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

Che cos'è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria, definita sempre nell'art. 6 del T.U., riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Per ricadere in manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari però senza aumentare il volume della casa (ampliamenti) e nemmeno passare, per esempio, da abitazione a negozio (mutamento di destinazione d'uso).

MANUTENZIONE STRAORDINARIA= PRATICA CILA O SCIA

Che cos'è la CILA, e quali sono le opere soggette? 

La Cila, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è stata introdotta nel 2010 con la Legge 73. Essendo una comunicazione, non necessita dell'approvazione del Comune (IMPORTANTE).

Viene presentata dal proprietario, comproprietario, usufruttuario dell’immobile su cui verrà eseguito l'intervento (più in generale, chiunque sia titolare di un “diritto reale” sull’immobile, diritto reale: diritto su cose, oggetti), oppure dall’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l'intervento da realizzare) presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Anche un professionista abilitato (iscritto ad un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari (tutti i proprietari devono essere d'accordo). Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate sono regolari e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.). Nella pratica è il tecnico a consegnare la Cila.

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie "leggere".

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA= PRATICA CILA

Abbiamo ad esempio:

- nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;

- il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e divisori non portanti, l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria etc;

 Inoltre, abbiamo il rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento / climatizzazione (migliori condizionatori climatizzatori), antintrusione  all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della certificazione ex l. n.10/1999 a firma di un professionista, mentre per i nuovi  impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la Dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria, soggette a CILA, sono ricomprese le opere consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne (sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio); in questo caso l'interessato trasmette all'Amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura "lavori in economia" qualora sia il proprietario stesso a realizzare l'opera.

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando la SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, sostituisce la CILA, quando l'intervento riguarda opere strutturali per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove si depositano i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi  etc.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE= PRATICA SCIA

Il permesso di costruire si usa invece per le nuove costruzioni, sopraelevazioni, ampliamenti o opere di ristrutturazione pesante.

Quali sono le sanzioni per mancata comunicazione inizio lavori CILA o SCIA?

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori , oppure la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori CILA, comportano una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite "Cila o Scia in sanatoria" o accertamento di conformità.

Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, tramita "Cila o Scia tardiva". Sconsigliamo per questo motivo di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Per aumenti di volume e superficie, la sanzione dipende dall'abuso.

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell'immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile.

Conviene ristrutturare la casa?

Secondo analisi statistiche, la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori) e di conseguenza l’affitto richiesto può essere più alto del 22% rispetto alla media. Inoltre i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5.

Ho diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico?

 Sì, ha diritto alla detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie (50 %) in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo ( es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio). E' possibile richiedere, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico, bonus mobili, e bonus verde.

Quali sono i tempi, la durata e i costi? 

Per quanto riguarda i tempi, dipende molto dalla stesura della pratica; difatti, essendo la Cila una comunicazione a carico del proprietario, che non  necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il permesso di costruire che necessita dell'approvazione del Comune.

Inoltre, dove non occorre l'asseverazione del tecnico della conformità del progetto alle normative, i tempi sono brevi ( bisogna compilare il modulo ed allegare gli eventuali elaborati grafici). Viceversa, negli altri casi, molto dipende dal Comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi (accesso all'eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l'unità immobiliare) e confrontarli con lo stato effettivo dell'immobile per riscontrare eventuali difformità.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la cila non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), nè in corso d'opera, nè finali. In caso di cambi occorre quindi presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale.

 I costi dipendono dalle principali voci delle spese:

  • Parcella del tecnico (quali sono i costi di un professionista?);

  • Diritti di istruttoria (circa 50 € per la Cila, 300 per la SCIA);

  • Interventi edili;

  • Eventuali allacci utenze (idrico 150 €, gas 200 €). 

Ristrutturazioni casa: quali sono i costi unitari?

Di seguito una tabella dove andiamo a segnalare quali sono i principali costi unitari riguardanti la ristrutturazione della casa. In particolare indicheremo il prezzo unitario per tinteggiare pareti e soffitti, demolire e posare piastrelle e parquet del pavimento, realizzare un controsoffitto, installare l'impianto gas, elettrico, di riscaldamento e caldaia, demolire e realizzare tramezzi e divisori in cartongesso o forati, ristrutturare il bagno, installazione e fornitura finestre e porte, realizzazione di cerchiature, arredare l'appartamento e demolire e ricostruire il solaio in cemento armato. I prezzi sono da ritenersi indicativi e possono variare sulla base di molti parametri.

Costi unitari ristrutturazione

Tinteggiatura pareti e soffitti al mq

2,5 €

Realizzazione Bagno al mq

700 €

Demolizione e posa pavimento in piastrelle al mq

60 € 

Fornitura e posa porta cadauna

300 €

Demolizione e posa pavimento in parquet al mq

 75 €

Fornitura e posa finestre cadauna

450 

Realizzazione controsoffitto

45 €

Installazione impianto di riscaldamento al mq

65 €

Installazione impianto gas

600 €

Arredamento al mq

200 €

Installazione impianto elettrico al mq

62,5 €

Cerchiatura vano porta o finestra cadauna

2500 €

Demolizione Tramezzi o divisori in forati o

cartongesso e smaltimento al mq

30 €

Demolizione solaio al mq

25 €

Realizzazione di tramezzi al mq

40 € 

Realizzazione completa solaio il cls al mq

100

Potrà ottenere un preventivo gratuito  contattandoci via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.

  

modello Cila fac-simile pdf editabile esempio

Madera Ing. Vincenzo
Author: Madera Ing. VincenzoEmail: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
Ingegnere Civile

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