Di seguito una breve guida sulla manutenzione ordinaria e straordinaria 2017 2018, a seguito dell'emanazione del decreto SCIA 2,  le pratiche necessarie (CILA CIL o SCIA), i costi, le sanzioni, i tempi, le detrazioni fiscali e le opere ricadenti nell’attività di edilizia libera (interventi su impianto elettrico, bagno, tramezzi e divisori, controsoffitti,  facciate e  porte). 

Manutenzione ordinaria e opere eseguite SENZA alcuna pratica. 

  L'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, dichiara che i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

- gli interventi di  manutenzione ordinaria, definiti come quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio, ad esempio:

  • la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi solo nel caso in cui vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell'originale;

  • la sostituzione delle porte interne o anche degli infissi esterni, solo nel caso in cui vengano sostituiti con elementi aventi identiche caratteristiche sia dimensionali che estetiche rispetto agli originali;

  • la creazione di controsoffittature in cartongesso;

  • tinteggiare pareti e soffitti;

  • sotituzione caldaia, riparazione recinzione, installazione tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), sostituzione e riparazione camini;

  • installazione o sostituzione citofoni, videocitofoni e telecamere;

Sono compresi anche interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; 

Per gli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, è richiesta una specifica autorizzazione, anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici.

Inoltre essendo stata abolita la CIL, comunicazione inizio lavori, non occorre titolo nemmeno per:

  • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);

  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate; leggi l'approfondimento), anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico-comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibilivasche di raccolta delle acque, locali tombati;

  • il montaggio di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A;

  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; 

 
 

Manutenzione straordinaria e opere realizzate con Cila o Scia

La manutenzione straordinaria, riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Opere soggette a CILA

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie "leggere". Abbiamo ad esempio il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e divisori non portanti, l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna etc. Inoltre, abbiamo il rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento / climatizzazione, antintrusione all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato (è necessario però il deposito obbligatorio della certificazione ex l. n.10/1999 per gli impianti termici, e ai sensi del d.m. n. 37/2008  per quelli elettrici).

Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricomprese le opere consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne (sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio); in questo caso l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILAcomunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

 Per questo tipo di opere occorre depositare inoltre il certificato di abitabilità. Infine, per alcuni tipi di opere occorre depositare anche l'aggiornamento catastale. Per tutte le altre opere occorre la SCIA o il permesso di costruire.

 

 Quali sono i tempi, la durata e i costi? 

Per quanto riguarda i tempi, dipende molto dalla stesura della pratica, difatti, essendo la Cila una comunicazione a carico del proprietario, che non  necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Inoltre, dove non occorre l'asseverazione del tecnico i tempi sono brevi ( bisogna compilare il modulo ed allegare gli eventuali elaborati grafici). Viceversa, negli altri casi, molto dipende dal comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi e confrontarli con lo stato effettivo dell'immobile.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, non ha una durata non prevede il deposito di varianti, nè in corso di d'opera, nè finali.

 I costi, a differenza, dipendono dalle principali voci delle spese:
  • Parcella del tecnico;
  • Diritti di istruttoria;
  • Interventi edili;
  • Eventuali allacci utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

 Sanzioni per mancata comunicazione inzio lavori

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori , oppure la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori, comportano una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite "Cila o Scia in sanatoria".

Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, tramita "Cila o Scia tardiva". Sconsigliamo per questo motivo di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell'immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile.

 Ristrutturare casa, conviene?

 

Secondo analisi statistiche, la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori) e di conseguenza l’affitto richiesto può essere più alto del 22% rispetto alla media. Inoltre i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5.

 

Ho diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico?

 Si, nei casi previsti dalla legge.

Quali sono i documenti da richiedere e pretendere dalle ditte che eseguono i lavori? 

In caso di lavori edili, occorre pretendere dalle imprese e/o lavoratori autonomi, in quanto VOSTRA RESPONSABILITA', i documenti indicati dal Dlgs. 81/08.

Potrà ottenere maggiori informazioni su costi, tempi e altro, o un preventivo  via mail riempiendo il form sottostante, oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.

  

 

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