Definizioni 2020. Manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento ristrutturazione

L'art. 3 del testo unico sull'edilizia (DPR 380/01), aggiornato al 2020, definisce tra gli interventi edilizi: la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria, il restauro e di risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione. Vediamo le differenze e alcuni esempi.

Interventi edili: manutenzione ordinaria straordinaria risanamento restauro ristrutturazione costruzione

 

 

a) interventi di manutenzione ordinaria:

Nella manutenzione ordinaria ricadono tutti:

"gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; 

 

Vediamo alcuni esempi:

  • rifacimento la copertura con gli stessi materiali;
  • rinnovamento della pavimentazione o del bagno;
  • tinteggiatura della facciata:
  • installazione dell'antenna della tv;
  • sostituzione degli infissi senza alterarne la struttura);

Sono "liberi" da adempimenti anche gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio. Penso possa esserti utile l'approfondimento sulle rampe e quello sui montascale.

Saliamo di livello:

b) interventi di manutenzione straordinaria:

Nella manutenzione straordinaria ricadono:

"le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;"

Anche in questo caso, vediamo degli esempi:

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo:

Mentre, nel restauro e risanamento conservativo ricadono:

"gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;"

Vediamo gli esempi: 

  • cambio di destinazione all'interno della stessa destinazione rilevante;
  • adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
  • apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

d) interventi di ristrutturazione edilizia:

Ricadono in questa categoria:

"gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente;"

Passiamo agli esempi: tutti i lavori di trasformazione di un edificio con i quali si giunta ad ottenere una struttura che sia, in parte o del tutto, nuova. Gli elementi costituenti l'edificio possono subire modificazioni ed aggiunte arrivando, nelle villette unifamiliari, a poter addirittura ampliare la superficie, dove e come consentito dai piani regolatori (e comunque fino ad un massimo del 20%). Modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Ricade in questa categoria il cambio di destinazione d'uso rilevante, e cioè tra le diverse categorie.

e) interventi di nuova costruzione:

Concludiamo con gli interventi di nuova costruzione:
" tutti gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ((ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore)); [*]

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

Interventi di ristrutturazione urbanistica:

gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

 

Commenti  
# Barbara 2019-10-10 11:02
Ma la realizzazione in condominio di una o più canne fumarie in acciaio inox esterne alla muratura per l'esalazione fumi nuovi boiler x acs è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Madera ing. Vincenzo 2019-10-10 11:40
Straordinaria Barbara...saluti
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Barbara 2019-10-10 11:25
Grazie in anticipo per l'eventuale risposa!
Buona giornata
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# roberto lascialfari 2019-10-02 10:02
buongiorno,
abbiamo fatto ad un immobile, singola unita' di proprieta',
intervento x stonacare e ripristino intonaco e nuova finitura e tinteggiatura con materiali anti umido/muffa, si possono considerare in che tipi di lavoro per rientrare nelle agevolazioni fiscali?? Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:
• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado..
questo come scritto sulla guida delle ristrutturazioni??grazie davvero
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Madera ing. Vincenzo 2019-10-02 10:41
Salve Roberto,
è manutenzione ordinaria, poi l'Agenzia delle Entrate ha fatto confusione mettendo un pò di interventi nella straordinaria...valuti lei
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# roberto lascialfari 2019-10-02 11:12
grazie..davvero..
in che senso confusione???cmq se poi oltre a questi tipo di lavorazione...abbiamo aggiunto anche rifacimento facciata,cambiando materiale..cioe'..x una parte da terra fino a mt.1.50 di alt., mettiamo dei pannelli di geopietra, il resto anormale, come prima, e cmq richiedendo permesso vista l'ubicazione a vincolo paesaggistico, questo rientra??giusto..e posso far passare tutto...sotto...questa?
grazie ancora..
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Madera ing. Vincenzo 2019-10-03 08:22
Sempre ordinaria..legga qui nel paragrafo circa la confusione studiomadera.it/.../...
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Arduino 2019-06-13 18:39
Buonasera
Sto effettuando ad un immobile di proprietà i segg.Lavori:
Rifacimento del bagno
Demolizione parziale del solaio ei realizzazione di scala interna di collegamento
Rifacimento impianto elettrico e idraulico
Creazione di ripostiglio e pareti per redist
ribuzione degli spazi interni
Tali lavori sono da ritenersi ristrutturazione o straordinaria
manutenzione?
Grazie per l'attenzione
Arduino
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Madera ing. Vincenzo 2019-06-14 21:26
Direi che siamo in risanamento...saluti
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# pinco 2019-05-06 16:47
ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l'abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l'apertura di finestre.

direi che l'ultima non è manutenzione straordinaria, per il TUE, visto l'art. 10 c.1 lett c) dello stesso.
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# GERARDO 2019-04-10 13:19
Buongiorno,
devo iniziare dei lavori nel mio appartamento in condominio che includono il rifacimento di tramezzature che modificano l'attuale planimetria catastale, impianti elettrici ed idraulici, impianto di riscaldamento, sostituzione di pavimentazione e rivestimenti bagni e cucina, sostituzione di infissi, porte etc.... Volevo chiedere per ottenere l'agevolazione iva al 10% per i beni da me acquistati e non ceduti direttamente dall'impresa, se era possibile far redigere dal tecnico la pratica di "ristrutturazione edilizia" invece di "manutenzione straordinaria" che prevede l'agevolazione iva solo per la manodopera ed i beni ceduti dall'impresa.
Ringrazio anticipatamente.
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Madera ing. Vincenzo 2019-04-10 15:33
La ristrutturazione edilizia si fa per ben altre opere....direi proprio di no.
Saluti
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Antonmio 2019-01-28 11:08
Buongiorno, la messa in sicurezza in condominio di un viale pedonale con trattamento antiscivolo può considerarsi manutenzione straordinaria?Grazie.
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-28 15:38
Ma intende per una delibera assembleare o per il comune?
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# "Anonimo" 2019-01-28 18:04
Grazie x la risposta,intendevo per il comune.
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# michele 2018-10-09 12:08
buongiorno,
gentile Ingegnere
se il regolamento urbanistico comunale prevede per un immobile posto all'interno di Zona omogenea A prevede come regime di intervento solo il risanamento conservativo, si può operare in regime di edilizia libera con manutenzione ordinaria?
Grazie
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# "Anonimo" 2018-09-07 13:25
Buongiorno,
abbiamo rivestito internamente le pareti di due camere con pannelli di stifterite di 43mm per isolare dalla muffa e dal freddo/caldo. Non abbiamo usato pannelli più spessi per non ridurre troppo la superficie delle camere. Questo intervento rientra in qualcuna delle agevolazioni per cui si può richiedere la detrazione fiscale, oppure no?
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# "Anonimo" 2018-08-31 16:39
Gentile ingegnere,
vedo in questo articolo che tra gli interventi di Restauro e Risanamento Conservativo, negli esempi, è previsto " l'Adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti" ho controllato nella 380 del 2001 e non l'ho strovato, sa dirmi il riferimento normativo ?
Grazie per la consulenza
Lucia
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# "Anonimo" 2018-08-28 16:28
Buongiorno

devo sostituire la vasca da bagno con box doccia e relative opere murarie e sostituzione rubinetteria , rientra in manutenzione ordinaria o straordinaria ? Inoltre nello stesso immobile sostituirò la vecchia scala in legno interna con una nuova più moderna , da quanto ne so per questa dovrei poter usufruire della detrazione del 50% , me lo può confermare ?
Grazie mille per il suo aiuto
Francesca
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione
# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-28 17:22
Salve Francesca, questi sono gli interventi che rientrano in manutenzione ordinaria: studiomadera.it/.../...
Per la scala in legno, deve verificare le leggi regionali, se non ci sono deroghe come in toscana deve far redigere una scia e ha bisogno di uno strutturista per la pratica al genio civile!!! Saluti
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

____________________________

 

CHI SONO?

Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito vengono lette circa 30.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design.

Spero che, grazie al web, diventeremo amici:

facebook  linkedin youtube insta

_________________________________

I agree with the Privacy e Termini di Utilizzo