Definizioni 2020. Manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento ristrutturazione

L'art. 3 del testo unico sull'edilizia (DPR 380/01), aggiornato al 2020, definisce tra gli interventi edilizi: la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria, il restauro e di risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione. Vediamo le differenze e alcuni esempi.

Interventi edili: manutenzione ordinaria straordinaria risanamento restauro ristrutturazione costruzione

 Definizioni aggiornate al DECRETO SEMPLIFICAZIONI 2020.

 

a) interventi di manutenzione ordinaria:

Nella manutenzione ordinaria ricadono tutti:

"gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; "

Vediamo alcuni esempi:

    • rinnovamento della pavimentazione o del bagno;
    • tinteggiatura della facciata;
    • installazione dell'antenna della TV;
    • sostituzione degli infissi senza alterarne la struttura;

Sono "liberi" da adempimenti anche gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.

Saliamo di livello:

b) interventi di manutenzione straordinaria:

Nella manutenzione straordinaria ricadono:

"le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

Anche in questo caso, vediamo degli esempi:

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo:

Mentre, nel restauro e risanamento conservativo ricadono:

"gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;"

d) interventi di ristrutturazione edilizia:

Ricadono in questa categoria:

" gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

e) interventi di nuova costruzione:

Passiamo agli interventi di nuova costruzione:

"quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;"

Interventi di ristrutturazione urbanistica:

gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall’articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490. (ora art. 29, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004 - ndr

Commenti  
# Barbara 2019-10-10 11:02
Ma la realizzazione in condominio di una o più canne fumarie in acciaio inox esterne alla muratura per l'esalazione fumi nuovi boiler x acs è manutenzione ordinaria o straordinaria?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-10 11:40
Straordinaria Barbara...saluti
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# Barbara 2019-10-10 11:25
Grazie in anticipo per l'eventuale risposa!
Buona giornata
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# roberto lascialfari 2019-10-02 10:02
buongiorno,
abbiamo fatto ad un immobile, singola unita' di proprieta',
intervento x stonacare e ripristino intonaco e nuova finitura e tinteggiatura con materiali anti umido/muffa, si possono considerare in che tipi di lavoro per rientrare nelle agevolazioni fiscali?? Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:
• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado..
questo come scritto sulla guida delle ristrutturazioni??grazie davvero
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-02 10:41
Salve Roberto,
è manutenzione ordinaria, poi l'Agenzia delle Entrate ha fatto confusione mettendo un pò di interventi nella straordinaria...valuti lei
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# roberto lascialfari 2019-10-02 11:12
grazie..davvero..
in che senso confusione???cmq se poi oltre a questi tipo di lavorazione...abbiamo aggiunto anche rifacimento facciata,cambiando materiale..cioe'..x una parte da terra fino a mt.1.50 di alt., mettiamo dei pannelli di geopietra, il resto anormale, come prima, e cmq richiedendo permesso vista l'ubicazione a vincolo paesaggistico, questo rientra??giusto..e posso far passare tutto...sotto...questa?
grazie ancora..
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-03 08:22
Sempre ordinaria..legga qui nel paragrafo circa la confusione studiomadera.it/.../...
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# Arduino 2019-06-13 18:39
Buonasera
Sto effettuando ad un immobile di proprietà i segg.Lavori:
Rifacimento del bagno
Demolizione parziale del solaio ei realizzazione di scala interna di collegamento
Rifacimento impianto elettrico e idraulico
Creazione di ripostiglio e pareti per redist
ribuzione degli spazi interni
Tali lavori sono da ritenersi ristrutturazione o straordinaria
manutenzione?
Grazie per l'attenzione
Arduino
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-14 21:26
Direi che siamo in risanamento...saluti
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# pinco 2019-05-06 16:47
ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l'abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l'apertura di finestre.

direi che l'ultima non è manutenzione straordinaria, per il TUE, visto l'art. 10 c.1 lett c) dello stesso.
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# GERARDO 2019-04-10 13:19
Buongiorno,
devo iniziare dei lavori nel mio appartamento in condominio che includono il rifacimento di tramezzature che modificano l'attuale planimetria catastale, impianti elettrici ed idraulici, impianto di riscaldamento, sostituzione di pavimentazione e rivestimenti bagni e cucina, sostituzione di infissi, porte etc.... Volevo chiedere per ottenere l'agevolazione iva al 10% per i beni da me acquistati e non ceduti direttamente dall'impresa, se era possibile far redigere dal tecnico la pratica di "ristrutturazione edilizia" invece di "manutenzione straordinaria" che prevede l'agevolazione iva solo per la manodopera ed i beni ceduti dall'impresa.
Ringrazio anticipatamente.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-04-10 15:33
La ristrutturazione edilizia si fa per ben altre opere....direi proprio di no.
Saluti
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# Antonmio 2019-01-28 11:08
Buongiorno, la messa in sicurezza in condominio di un viale pedonale con trattamento antiscivolo può considerarsi manutenzione straordinaria?Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-28 15:38
Ma intende per una delibera assembleare o per il comune?
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# "Anonimo" 2019-01-28 18:04
Grazie x la risposta,intendevo per il comune.
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# michele 2018-10-09 12:08
buongiorno,
gentile Ingegnere
se il regolamento urbanistico comunale prevede per un immobile posto all'interno di Zona omogenea A prevede come regime di intervento solo il risanamento conservativo, si può operare in regime di edilizia libera con manutenzione ordinaria?
Grazie
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# "Anonimo" 2018-09-07 13:25
Buongiorno,
abbiamo rivestito internamente le pareti di due camere con pannelli di stifterite di 43mm per isolare dalla muffa e dal freddo/caldo. Non abbiamo usato pannelli più spessi per non ridurre troppo la superficie delle camere. Questo intervento rientra in qualcuna delle agevolazioni per cui si può richiedere la detrazione fiscale, oppure no?
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# "Anonimo" 2018-08-31 16:39
Gentile ingegnere,
vedo in questo articolo che tra gli interventi di Restauro e Risanamento Conservativo, negli esempi, è previsto " l'Adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti" ho controllato nella 380 del 2001 e non l'ho strovato, sa dirmi il riferimento normativo ?
Grazie per la consulenza
Lucia
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# "Anonimo" 2018-08-28 16:28
Buongiorno

devo sostituire la vasca da bagno con box doccia e relative opere murarie e sostituzione rubinetteria , rientra in manutenzione ordinaria o straordinaria ? Inoltre nello stesso immobile sostituirò la vecchia scala in legno interna con una nuova più moderna , da quanto ne so per questa dovrei poter usufruire della detrazione del 50% , me lo può confermare ?
Grazie mille per il suo aiuto
Francesca
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-28 17:22
Salve Francesca, questi sono gli interventi che rientrano in manutenzione ordinaria: studiomadera.it/.../...
Per la scala in legno, deve verificare le leggi regionali, se non ci sono deroghe come in toscana deve far redigere una scia e ha bisogno di uno strutturista per la pratica al genio civile!!! Saluti
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Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito vengono lette circa 30.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design.

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