Agevolazioni prima casa 2026 2027: guida completa a requisiti, imposte e benefici

Agevolazioni prima casa: requisiti, imposta di registro al 2%, IVA al 4%, prezzo-valore, pertinenze, possesso di altre abitazioni, vendita della precedente prima casa, credito d'imposta, mutuo, decadenza e casi particolari.

Cosa sono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa sono benefici fiscali riconosciuti a chi acquista un'abitazione rispettando determinati requisiti soggettivi e oggettivi.

Il principale vantaggio consiste nella riduzione delle imposte dovute al momento dell'acquisto: imposta di registro al 2% anziché al 9%, oppure IVA al 4% quando la compravendita è soggetta a IVA.

L'espressione “prima casa” può però trarre in inganno. Non significa necessariamente che l'immobile acquistato sia materialmente il primo immobile posseduto nella propria vita e non coincide automaticamente con il concetto di abitazione principale.

Quali imposte si pagano quando si acquista una casa?

La tassazione cambia a seconda che la compravendita sia soggetta o meno a IVA e a seconda che siano applicabili le agevolazioni prima casa.

Confronto imposte acquisto abitazione

Venditore	Imposta senza agevolazione	Prima casa
Privato o impresa con vendita esente IVA	Registro 9%	Registro 2%
Privato o impresa con vendita esente IVA	Ipotecaria 50 €	Ipotecaria 50 €
Privato o impresa con vendita esente IVA	Catastale 50 €	Catastale 50 €
Impresa con vendita soggetta a IVA	IVA generalmente 10%	IVA 4%
Impresa con vendita soggetta a IVA	Registro 200 €	Registro 200 €
Impresa con vendita soggetta a IVA	Ipotecaria 200 €	Ipotecaria 200 €
Impresa con vendita soggetta a IVA	Catastale 200 €	Catastale 200 €

Per le vendite soggette a imposta di registro proporzionale l'imposta di registro non può essere, in linea generale, inferiore a 1.000 €.

Quali sono i benefici prima casa?

Quando ricorrono tutti i requisiti, l'acquisto da un privato o da un'impresa con cessione esente IVA comporta:

• imposta di registro al 2% anziché al 9%;
• imposta ipotecaria di 50 €;
• imposta catastale di 50 €.

Se invece la vendita è soggetta a IVA:

• IVA al 4%;
• imposta di registro di 200 €;
• imposta ipotecaria di 200 €;
• imposta catastale di 200 €.

Quali categorie catastali possono usufruire delle agevolazioni?

L'abitazione deve appartenere o essere destinata ad appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 - abitazioni di tipo civile;
• A/3 - abitazioni di tipo economico;
• A/4 - abitazioni di tipo popolare;
• A/5 - abitazioni di tipo ultrapopolare;
• A/6 - abitazioni di tipo rurale;
• A/7 - abitazioni in villini;
• A/11 - abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Sono invece escluse:

• A/1 - abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - abitazioni in ville;
• A/9 - castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.

Quali sono i requisiti per l'agevolazione prima casa?

I requisiti riguardano essenzialmente:

• la categoria catastale dell'abitazione;
• il Comune nel quale si trova l'immobile;
• la residenza o l'attività dell'acquirente;
• l'eventuale possesso di altre abitazioni nello stesso Comune;
• l'eventuale possesso di altri immobili acquistati in precedenza con agevolazioni prima casa.

L'acquirente deve dichiarare nell'atto notarile la sussistenza dei requisiti richiesti.

Residenza: entro quanto deve essere trasferita?

In generale l'immobile deve trovarsi nel Comune nel quale l'acquirente ha la propria residenza.

Se l'acquirente risiede in un Comune differente, può comunque richiedere l'agevolazione impegnandosi a trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.

La dichiarazione di voler effettuare il trasferimento deve risultare dall'atto.

Il requisito riguarda il Comune, non necessariamente l'immobile acquistato. Pertanto non è sempre necessario trasferire la residenza proprio nell'abitazione acquistata per conservare l'agevolazione fiscale prima casa.

Il cambio di residenza assume rilievo dalla data in cui viene presentata al Comune la relativa dichiarazione.

Attività svolta nel Comune

L'agevolazione può spettare anche quando l'immobile si trova nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività.

Secondo i chiarimenti dell'Agenzia, il concetto di attività non è necessariamente limitato al lavoro subordinato e può comprendere, ricorrendone le condizioni, anche altre attività.

Forze armate e Forze di polizia

Per il personale appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune nel quale si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni.

Prima casa per chi si è trasferito all'estero per lavoro

La disciplina per chi si è trasferito all'estero per motivi di lavoro è stata modificata negli ultimi anni.

In presenza delle condizioni previste dalla normativa, il beneficio può essere riconosciuto quando l'immobile viene acquistato:

• nel Comune di nascita dell'acquirente;
• oppure nel Comune nel quale aveva la residenza prima del trasferimento;
• oppure nel Comune nel quale svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

È richiesto che l'acquirente si sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni.

Il quinquennio non deve necessariamente essere continuativo. Il trasferimento all'estero per ragioni di lavoro deve inoltre sussistere al momento dell'acquisto.

Posso avere un'altra casa e usufruire dell'agevolazione?

Sì, in determinate situazioni. Bisogna distinguere tra abitazioni acquistate con e senza agevolazioni prima casa.

Casa posseduta nello stesso Comune e acquistata senza agevolazioni

In linea generale non è possibile usufruire del beneficio se l'acquirente è già titolare, esclusivamente o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa situata nello stesso Comune nel quale si trova il nuovo immobile.

Se la precedente casa non era stata acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa, la possibilità di venderla dopo il nuovo acquisto non risolve questo requisito: in linea generale deve essere alienata prima del nuovo acquisto agevolato.

Casa posseduta in un Comune diverso e acquistata senza agevolazioni

Il semplice possesso di un'abitazione acquistata senza benefici prima casa e situata in un Comune diverso non impedisce, in linea generale, l'applicazione dell'agevolazione sul nuovo acquisto, se sono rispettate tutte le altre condizioni.

Ho già una prima casa: quanto tempo ho per venderla?

Questa è una delle principali novità da considerare.

Chi possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può acquistare una nuova abitazione chiedendo nuovamente il beneficio, purché assuma nell'atto l'impegno ad alienare la precedente abitazione.

Il termine, precedentemente pari a un anno, è stato elevato a 2 anni dal nuovo acquisto.

Altra abitazione già posseduta e agevolazioni prima casa

Abitazione già posseduta	Ubicazione	Agevolazione sul nuovo acquisto
Acquistata con beneficio prima casa	Qualsiasi Comune	Sì, se viene alienata entro 2 anni
Acquistata senza beneficio prima casa	Stesso Comune	In generale no, deve essere alienata prima
Acquistata senza beneficio prima casa	Comune diverso	In linea generale sì

L'impegno a vendere la precedente abitazione deve risultare dall'atto di acquisto della nuova casa.

Comproprietà di un'altra abitazione

La comproprietà di un'altra abitazione richiede una valutazione più attenta.

Secondo i chiarimenti dell'Agenzia, la titolarità in comunione con persone diverse dal coniuge di una quota di altra abitazione, quando tale abitazione non è stata acquistata con i benefici prima casa, non impedisce necessariamente di accedere all'agevolazione.

Diversa è la situazione quando la quota dell'altro immobile è stata acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa: in tal caso entra in gioco il requisito relativo alla precedente agevolazione, con la necessità di procedere all'alienazione secondo le condizioni previste.

Agevolazioni su garage, cantine e pertinenze

Le agevolazioni prima casa possono essere estese anche alle pertinenze dell'abitazione.

Le categorie interessate sono:

• C/2 - cantine, soffitte, magazzini e locali di deposito;
• C/6 - autorimesse, garage e rimesse;
• C/7 - tettoie chiuse o aperte.

L'agevolazione può essere riconosciuta a una pertinenza per ciascuna categoria.

È quindi possibile, per esempio, avere contemporaneamente:

• una cantina C/2;
• un garage C/6;
• una tettoia C/7.

La pertinenza può essere acquistata anche con un atto successivo rispetto all'abitazione, purché sussistano i requisiti e il rapporto pertinenziale.

Cos'è il sistema del prezzo-valore?

Il sistema del prezzo-valore consente, in determinate compravendite, di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo effettivamente corrisposto.

Può essere applicato alle compravendite di immobili abitativi e relative pertinenze soggette a imposta di registro proporzionale quando l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Non si applica invece alle compravendite soggette a IVA.

L'applicazione del prezzo-valore deve essere espressamente richiesta dall'acquirente nell'atto notarile.

Il prezzo effettivamente pattuito deve comunque essere dichiarato integralmente nell'atto.

Quali vantaggi offre il prezzo-valore?

Oltre al possibile risparmio fiscale, il sistema comporta importanti effetti:

• la base imponibile viene determinata sulla rendita catastale;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell'Agenzia delle Entrate nei casi previsti;
• gli onorari notarili relativi alla compravendita sono ridotti del 30%.

Come si calcola il valore catastale?

Per un'abitazione acquistata con i benefici prima casa:

Rendita catastale × 1,05 × 110

Per una casa acquistata senza benefici prima casa il coefficiente ordinariamente utilizzato per le abitazioni è invece 120 dopo la rivalutazione della rendita.

Esempio di calcolo dell'imposta prima casa

Supponiamo di acquistare da un privato un appartamento per 300.000 € con rendita catastale di 1.000 €.

Valore catastale prima casa:

1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 €

Imposta di registro agevolata:

115.500 × 2% = 2.310 €

A questa somma si aggiungono:

• 50 € di imposta ipotecaria;
• 50 € di imposta catastale.

Il totale delle tre imposte è quindi pari a 2.410 €.

Senza agevolazione prima casa, applicando il 9% allo stesso valore catastale:

115.500 × 9% = 10.395 €

oltre alle imposte ipotecaria e catastale.

Acquisto prima casa da impresa: IVA al 4%

La vendita di abitazioni da parte di un'impresa non è sempre soggetta a IVA. La disciplina dipende, tra l'altro, dal tipo di impresa, dall'epoca di ultimazione dell'intervento e dall'eventuale opzione esercitata dal venditore.

Quando la vendita è soggetta a IVA e ricorrono i requisiti prima casa, l'acquirente paga:

• IVA 4% sul prezzo;
• registro 200 €;
• ipotecaria 200 €;
• catastale 200 €.

In questo caso l'IVA viene calcolata sul prezzo di vendita, non sul valore catastale.

Esempio

Acquisto soggetto a IVA per 300.000 €:

300.000 × 4% = 12.000 € di IVA.

A cui si aggiungono 600 € complessivi per registro, ipotecaria e catastale.

Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

Chi vende un'abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa e ne acquista un'altra in presenza dei requisiti può, ricorrendone le condizioni, ottenere un credito d'imposta.

Il credito è parametrato all'imposta di registro o all'IVA corrisposta in occasione del precedente acquisto agevolato e non può comunque essere superiore all'imposta dovuta per il nuovo acquisto.

Il credito può essere utilizzato, secondo le modalità previste:

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
• in diminuzione di determinate imposte dovute su atti successivi;
• in diminuzione dell'IRPEF risultante dalla dichiarazione;
• in compensazione tramite modello F24.

Il credito non può essere chiesto a rimborso per l'eventuale quota inutilizzata.

È importante non confondere il credito d'imposta per il riacquisto con il termine di 2 anni per vendere la precedente prima casa: si tratta di discipline collegate ma non coincidenti, con condizioni specifiche da verificare.

Cosa succede se vendo la prima casa prima di 5 anni?

La vendita o donazione dell'immobile acquistato con agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi 5 anni può comportare la decadenza dal beneficio.

La decadenza può essere evitata quando, entro un anno dall'alienazione, il contribuente acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale secondo le condizioni previste.

Il semplice contratto preliminare entro l'anno non è sufficiente, perché il preliminare non trasferisce la proprietà.

Attenzione ai due termini differenti

Termini da non confondere

Caso	Termine
Compro una nuova prima casa prima di vendere quella precedente già agevolata	2 anni per vendere la precedente
Vendo una prima casa entro 5 anni dall'acquisto	1 anno per riacquistare nei casi previsti ed evitare la decadenza
Devo trasferire la residenza nel Comune	18 mesi

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

La decadenza può verificarsi, tra l'altro, quando:

• le dichiarazioni rese nell'atto risultano false;
• non viene trasferita la residenza nel Comune entro 18 mesi quando necessario;
• l'immobile viene alienato prima di 5 anni senza il riacquisto richiesto dalla normativa;
• non viene alienata entro 2 anni la precedente abitazione acquistata con agevolazione, quando il contribuente ha acquistato prima la nuova casa assumendo tale impegno.

In caso di decadenza vengono recuperate le maggiori imposte dovute in regime ordinario, oltre agli interessi e alle sanzioni applicabili.

Cosa fare se so già che non riuscirò a rispettare un requisito?

In alcune situazioni è possibile intervenire prima della contestazione dell'Agenzia delle Entrate.

Ad esempio, se il contribuente si rende conto di non poter rispettare un impegno assunto nell'atto, può essere opportuno rivolgersi tempestivamente all'ufficio presso il quale è stato registrato l'atto per valutare la riliquidazione dell'imposta e l'applicazione delle regole sul ravvedimento.

Agire prima della scadenza del termine o prima della notifica dell'atto può avere conseguenze significativamente diverse rispetto ad attendere l'accertamento.

Agevolazione prima casa: casi particolari

La disciplina prima casa non riguarda esclusivamente la compravendita dell'intera proprietà di un appartamento già ultimato.

Il beneficio può trovare applicazione, ricorrendone i requisiti, anche in numerose situazioni particolari.

Acquisto di due abitazioni contigue

L'agevolazione può spettare anche quando vengono acquistate due unità immobiliari contigue destinate a essere fuse e a costituire un'unica abitazione.

Può inoltre spettare quando si acquista un'unità immobiliare contigua a un'abitazione già posseduta con lo scopo di ampliare quest'ultima.

È necessario che, una volta eseguita l'unione, l'immobile risultante conservi caratteristiche compatibili con l'agevolazione e non rientri nelle categorie catastali escluse.

Agevolazioni per casa in costruzione

L'agevolazione può essere richiesta anche per l'acquisto di un'abitazione in corso di costruzione, purché ricorrano i requisiti previsti e l'immobile ultimato sia classificabile in una categoria catastale ammessa.

È quindi importante che il risultato finale non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Acquisto di terreno e costruzione della casa

La disciplina dell'acquisto di un terreno e della successiva costruzione dell'abitazione presenta regole proprie e deve essere valutata con attenzione rispetto alla specifica operazione, ai contratti stipulati e alle imposte applicabili.

Prima casa acquistata all'asta

I benefici prima casa possono essere riconosciuti, in presenza dei requisiti, anche quando l'immobile viene acquistato mediante procedura esecutiva o asta giudiziaria.

È quindi importante manifestare correttamente la volontà di usufruire dell'agevolazione nell'ambito della procedura e rendere le dichiarazioni richieste.

Acquisto della nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione

L'agevolazione prima casa non riguarda esclusivamente l'acquisto della piena proprietà.

Può trovare applicazione, ricorrendone tutti i requisiti, anche agli atti con i quali vengono trasferiti o costituiti diritti quali:

• nuda proprietà;
• usufrutto;
• uso;
• abitazione.

Può inoltre spettare per l'acquisto di ulteriori quote dello stesso immobile, in presenza dei requisiti previsti.

Prima casa in caso di successione o donazione

Le agevolazioni prima casa possono assumere rilevanza anche nei trasferimenti gratuiti, come successioni e donazioni.

La disciplina delle imposte applicabili è però differente da quella della normale compravendita e deve essere valutata separatamente.

Inoltre, l'acquisto agevolato di un immobile mediante donazione o successione può incidere sulla possibilità di beneficiare nuovamente delle agevolazioni in occasione di un acquisto successivo.

Coniugi e regime patrimoniale

Quando l'acquirente è sposato occorre considerare anche il regime patrimoniale dei coniugi.

La proprietà di altri immobili da parte del coniuge può infatti assumere rilievo differente a seconda che gli immobili siano posseduti esclusivamente, in comunione legale o secondo altre forme di comproprietà.

Prima del rogito è quindi opportuno comunicare al notaio l'intera situazione immobiliare di entrambi i coniugi.

Agevolazione prima casa e IMU

L'agevolazione fiscale ottenuta al momento dell'acquisto non determina automaticamente l'esenzione dall'IMU.

L'esenzione IMU è collegata, in linea generale, al concetto di abitazione principale.

Di conseguenza, se una casa è stata acquistata con registro al 2% ma non viene utilizzata come abitazione principale, può essere soggetta a IMU.

Le abitazioni principali appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 seguono inoltre una disciplina IMU specifica.

Mutuo prima casa e detrazione degli interessi

Quando viene stipulato un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, in presenza dei requisiti previsti è possibile detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri ammessi.

Il limite ordinario sul quale calcolare la detrazione è pari a 4.000 € annui.

La detrazione massima teorica è quindi:

4.000 × 19% = 760 € all'anno.

Il limite riguarda complessivamente gli interessi relativi al finanziamento e, in caso di mutuo cointestato, viene normalmente ripartito tra gli intestatari secondo le condizioni previste.

È ancora una volta importante distinguere l'abitazione principale dalla semplice “prima casa”: i requisiti per la detrazione del mutuo non coincidono perfettamente con quelli necessari per ottenere il registro al 2% o l'IVA al 4%.

Esiste ancora il bonus fiscale prima casa Under 36?

Il vecchio bonus fiscale prima casa Under 36 non costituisce un'agevolazione generalizzata applicabile ai nuovi rogiti.

La misura prevedeva, tra l'altro, per i giovani con requisiti di età e ISEE:

• esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale negli acquisti non soggetti a IVA;
• credito d'imposta pari all'IVA negli acquisti soggetti a IVA;
• specifiche agevolazioni sull'imposta sostitutiva del mutuo.

La disciplina ha riguardato gli acquisti effettuati nel periodo previsto dalla normativa e, in via transitoria, i rogiti stipulati entro il 31 dicembre 2024 quando il relativo preliminare era stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.

Per un nuovo acquisto occorre quindi fare riferimento alle ordinarie agevolazioni prima casa, salvo eventuali altre misure specifiche applicabili al singolo caso.

Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa

Differente dal vecchio bonus fiscale Under 36 è il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa.

Il Fondo interviene a supporto del finanziamento, fornendo una garanzia pubblica secondo i requisiti previsti dalla disciplina vigente.

Non si tratta quindi di uno sconto sull'imposta di registro o sull'IVA, ma di una misura relativa all'accesso al mutuo.

Le categorie prioritarie, le percentuali della garanzia, i requisiti economici e la durata delle misure rafforzate devono essere verificati al momento della richiesta del finanziamento.

Quali controlli effettua l'Agenzia delle Entrate?

L'Agenzia delle Entrate può controllare gli atti nei quali sono state richieste le agevolazioni prima casa per verificare la reale sussistenza dei requisiti dichiarati.

I termini di controllo dipendono dalla violazione da verificare.

Ad esempio, la decorrenza può essere collegata:

• alla registrazione dell'atto;
• alla scadenza dei 18 mesi per il trasferimento della residenza;
• alla scadenza del termine previsto per il riacquisto dopo una vendita infraquinquennale;
• alla scadenza del termine previsto per alienare la precedente abitazione.

Il contribuente deve pertanto conservare la documentazione relativa ai requisiti dichiarati e agli adempimenti successivamente effettuati.

Revoca delle agevolazioni

Se l'Agenzia accerta l'insussistenza dei requisiti può procedere al recupero delle imposte ordinarie, degli interessi e delle sanzioni dovute.

Gli atti di recupero possono, ricorrendone le condizioni, essere oggetto degli strumenti di tutela e definizione previsti dalla normativa tributaria.

Cosa verificare prima di acquistare casa?

Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto o un contratto preliminare è opportuno raccogliere il maggior numero possibile di informazioni sull'immobile.

Tra le principali verifiche vi sono:

• identità del proprietario e titolo di provenienza;
• visura catastale;
• planimetria catastale;
• ispezione ipotecaria;
• eventuali ipoteche;
• eventuali pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli;
• titoli edilizi comunali;
• stato legittimo urbanistico dell'immobile;
• corrispondenza tra stato reale, situazione urbanistica e planimetria catastale;
• eventuali sanatorie, condoni o pratiche edilizie pendenti;
• APE;
• regolamento condominiale;
• eventuali lavori straordinari deliberati dal condominio;
• situazione relativa alle spese condominiali;
• eventuali vincoli gravanti sull'immobile.

L'ispezione ipotecaria consente, in particolare, di verificare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni presenti nei registri immobiliari e quindi di individuare, tra l'altro, ipoteche, pignoramenti e altri atti che interessano il bene.

È importante distinguere la regolarità catastale dalla regolarità urbanistica: la presenza di una planimetria catastale corrispondente allo stato attuale non dimostra da sola la conformità edilizia dell'immobile.

Proposta di acquisto e contratto preliminare

Il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, è il contratto con il quale venditore e acquirente si obbligano a stipulare successivamente il contratto definitivo.

La proprietà dell'immobile non viene trasferita con il preliminare, ma soltanto con il successivo atto definitivo di compravendita.

Registrazione del preliminare

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Per la registrazione è dovuta un'imposta di registro fissa pari a 200 €, oltre all'imposta di bollo prevista.

Dal 1° gennaio 2025 è cambiata la tassazione delle somme corrisposte con il preliminare.

Quando sono versate somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo non soggetto a IVA, si applica l'imposta di registro dello 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo.

Fino al 31 dicembre 2024, invece, l'acconto non soggetto a IVA era assoggettato all'aliquota del 3%, mentre la caparra era tassata allo 0,5%.

L'imposta proporzionale pagata in occasione del preliminare viene successivamente imputata all'imposta principale dovuta per il contratto definitivo.

Preliminare e acquisto soggetto a IVA

Quando la futura compravendita è soggetta a IVA occorre distinguere tra acconto e caparra.

L'acconto sul prezzo costituisce anticipazione del corrispettivo e viene pertanto fatturato con IVA. La caparra confirmatoria, invece, non costituisce il corrispettivo della compravendita e non è normalmente soggetta a IVA.

Trascrizione del preliminare

La semplice registrazione e la trascrizione del preliminare sono due cose differenti.

La trascrizione nei registri immobiliari consente di tutelare maggiormente l'acquirente dagli atti successivamente compiuti dal venditore, come una seconda vendita dello stesso immobile o l'iscrizione di determinate formalità pregiudizievoli.

Per trascrivere il preliminare è necessario l'intervento del notaio.

Condizioni sospensive nella proposta

Quando alcune circostanze devono ancora essere verificate, può essere opportuno subordinare l'efficacia della proposta o del preliminare a determinate condizioni sospensive, ad esempio:

• ottenimento del mutuo;
• accertamento della regolarità urbanistica e catastale;
• consegna della documentazione comunale;
• regolarizzazione di eventuali difformità;
• vendita di un altro immobile.

Checklist prima del rogito

Prima dell'acquisto è consigliabile verificare almeno:

• categoria catastale dell'abitazione;
• rendita catastale;
• categoria delle eventuali pertinenze;
• residenza dell'acquirente;
• necessità di trasferire la residenza entro 18 mesi;
• eventuali altre abitazioni possedute nello stesso Comune;
• eventuali immobili già acquistati con agevolazioni prima casa;
• eventuale obbligo di alienazione entro 2 anni;
• possibilità di applicare il prezzo-valore;
• eventuale credito d'imposta per il riacquisto;
• regolarità urbanistica;
• regolarità catastale;
• ispezioni ipotecarie;
• situazione condominiale;
• APE;
• condizioni del mutuo;
• dichiarazioni da inserire nel rogito.

Prima casa e abitazione principale: quali differenze?

Prima casa e abitazione principale sono due concetti differenti.

La “prima casa” riguarda principalmente il regime fiscale applicabile all'acquisto dell'immobile. L'abitazione principale è invece, in linea generale, l'immobile nel quale il contribuente ha la propria residenza anagrafica e dimora abitualmente.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Prima casa	Abitazione principale
Riguarda soprattutto le imposte di acquisto	Riguarda l'effettivo utilizzo dell'immobile
Registro 2% o IVA 4% se sussistono i requisiti	Rileva, tra l'altro, ai fini IMU e per alcune detrazioni
Normalmente è sufficiente avere o trasferire la residenza nel Comune	Richiede normalmente residenza e dimora abituale nell'immobile
Non deve necessariamente essere l'abitazione nella quale si vive	È l'abitazione nella quale normalmente si vive

Questa distinzione è fondamentale. Ad esempio, un immobile può essere stato acquistato beneficiando dell'agevolazione prima casa ma essere successivamente soggetto a IMU se non costituisce l'abitazione principale.

Domande frequenti sulle agevolazioni prima casa

Devo abitare nella casa acquistata?

Non necessariamente ai fini dell'agevolazione sull'acquisto. In linea generale è richiesto che l'immobile si trovi nel Comune nel quale l'acquirente risiede o nel quale trasferirà la residenza entro 18 mesi, salvo le altre ipotesi previste dalla legge.

Posso affittare una casa acquistata con agevolazione prima casa?

La locazione dell'immobile non determina di per sé automaticamente la perdita dell'agevolazione prima casa. Devono naturalmente rimanere rispettati i requisiti richiesti dalla disciplina fiscale.

Diversa è la questione dell'abitazione principale: se l'immobile viene locato e non costituisce più la dimora abituale del contribuente, possono cambiare altri benefici fiscali collegati all'utilizzo effettivo dell'immobile.

Posso comprare la prima casa senza trasferirvi immediatamente la residenza?

Sì. Il requisito ordinario riguarda il Comune. Se l'acquirente risiede altrove può dichiarare nell'atto di voler trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi.

Se possiedo una casa ereditata posso chiedere le agevolazioni?

Dipende dal tipo di diritto posseduto, dall'ubicazione dell'immobile, dalle modalità con cui è stato acquisito e dall'eventuale precedente utilizzo delle agevolazioni prima casa. La risposta non può quindi essere generalizzata.

Se possiedo solo una quota di un'altra casa?

Anche in questo caso occorre verificare con chi è detenuta la comproprietà, come è stata acquistata la quota e se in occasione dell'acquisto sono state utilizzate le agevolazioni prima casa.

Posso comprare una seconda casa con il beneficio e vendere dopo la prima?

Sì, se la precedente abitazione era stata acquistata con le agevolazioni prima casa e sono rispettate tutte le altre condizioni. Dal 2025 il termine per alienare la precedente abitazione è di 2 anni dal nuovo acquisto.

I due anni valgono anche se la vecchia casa non era stata acquistata con agevolazioni?

No. È un punto fondamentale. Se si possiede nello stesso Comune un'altra abitazione acquistata senza usufruire delle agevolazioni prima casa, il meccanismo della vendita successiva entro 2 anni non consente in linea generale di superare il requisito: l'abitazione deve essere alienata prima del nuovo acquisto agevolato.

Posso acquistare una casa A/1 con l'agevolazione?

No. Le categorie A/1, A/8 e A/9 sono escluse.

Posso avere due garage agevolati?

L'agevolazione è riconosciuta, in linea generale, a una sola pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Due autorimesse entrambe C/6 non possono quindi usufruire entrambe del trattamento prima casa come pertinenze della medesima abitazione.

La cantina accatastata insieme all'abitazione conta come seconda pertinenza?

Occorre verificare la concreta situazione catastale. Se la cantina non costituisce un autonomo subalterno C/2 ma è già compresa nella consistenza dell'abitazione, la situazione è differente rispetto all'acquisto separato di un'unità C/2.

Il prezzo-valore si applica anche se compro senza agevolazioni prima casa?

Sì, quando ricorrono le condizioni previste. Il prezzo-valore non è un beneficio riservato esclusivamente alla prima casa.

Il prezzo-valore si applica agli acquisti soggetti a IVA?

No. Nelle compravendite soggette a IVA la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.

Posso chiedere il prezzo-valore dopo il rogito?

No. La richiesta deve essere effettuata nell'atto di acquisto.

Il preliminare trasferisce la proprietà?

No. Il preliminare obbliga le parti a stipulare il definitivo ma non trasferisce di per sé la proprietà dell'immobile.

Il preliminare deve essere registrato?

Sì. Il contratto preliminare deve essere registrato entro il termine previsto dalla legge, attualmente pari a 30 giorni dalla sottoscrizione.

Quanto si paga sulla caparra?

Dal 1° gennaio 2025, per caparre confirmatorie e acconti di prezzo non soggetti a IVA è prevista l'imposta proporzionale dello 0,5%, o la minore imposta applicabile al contratto definitivo.

La conformità catastale garantisce anche quella urbanistica?

No. Catasto e disciplina edilizia hanno funzioni differenti. Prima dell'acquisto è opportuno verificare autonomamente anche la regolarità urbanistica dell'immobile sulla base dei titoli e degli atti depositati presso il Comune.

Se vendo dopo più di 5 anni perdo l'agevolazione?

No, la vendita successiva al quinquennio non comporta per questo motivo la decadenza dall'agevolazione originariamente fruita.

Se vendo entro 5 anni?

Può verificarsi la decadenza, salvo che ricorrano le condizioni previste per il riacquisto entro un anno di un immobile da destinare ad abitazione principale.

Una proposta accettata può diventare un preliminare?

Sì. Quando proposta e accettazione contengono tutti gli elementi necessari e manifestano un accordo completo delle parti, possono determinare la conclusione di un contratto preliminare, con le relative conseguenze anche sotto il profilo della registrazione.

Riepilogo delle scadenze più importanti

Scadenze prima casa

Adempimento	Termine
Registrazione del preliminare	30 giorni
Trasferimento della residenza nel Comune	18 mesi dall'acquisto
Vendita della precedente abitazione acquistata con benefici prima casa dopo il nuovo acquisto	2 anni
Riacquisto dopo vendita infraquinquennale per evitare la decadenza	1 anno
Periodo oltre il quale la normale vendita non determina la decadenza per alienazione anticipata	5 anni dall'acquisto

Riepilogo dei principali benefici

Agevolazioni fiscali prima casa

Agevolazione	Beneficio
Acquisto non soggetto a IVA	Registro 2% anziché 9%
Imposta ipotecaria	50 €
Imposta catastale	50 €
Acquisto soggetto a IVA	IVA 4%
Registro su acquisto soggetto a IVA	200 €
Ipotecaria su acquisto soggetto a IVA	200 €
Catastale su acquisto soggetto a IVA	200 €
Pertinenze	Una C/2, una C/6 e una C/7
Prezzo-valore	Imposta calcolata sul valore catastale quando applicabile
Onorario notarile con prezzo-valore	Riduzione del 30% prevista dalla legge
Precedente prima casa	2 anni per alienarla dopo il nuovo acquisto
Mutuo abitazione principale	Detrazione IRPEF 19% nei limiti previsti

Conclusioni

L'agevolazione prima casa può determinare un risparmio fiscale molto rilevante, ma la sua applicazione richiede una verifica attenta della situazione personale dell'acquirente e delle caratteristiche dell'immobile.

I punti più importanti da controllare sono la categoria catastale, la residenza, l'eventuale possesso di altre abitazioni, il precedente utilizzo delle agevolazioni e la possibilità di applicare il sistema del prezzo-valore.

Dal 2025 è inoltre diventato particolarmente importante distinguere due termini: chi acquista una nuova prima casa possedendone già una precedentemente acquistata con i benefici ha 2 anni per alienare la precedente; chi invece vende entro i primi 5 anni l'abitazione agevolata continua, nei casi previsti, ad avere 1 anno per procedere al riacquisto necessario a evitare la decadenza.

Prima di firmare una proposta di acquisto è inoltre consigliabile non limitarsi alle verifiche fiscali. È opportuno accertare anche la regolarità urbanistica e catastale, verificare gli atti comunali, la situazione ipotecaria, la provenienza del bene e le eventuali criticità condominiali.

In presenza di situazioni particolari, quali comproprietà, successioni, donazioni, precedenti agevolazioni, coniugi proprietari di altri immobili, acquisti di più unità da fondere o trasferimenti all'estero, è opportuno analizzare la situazione prima della sottoscrizione del preliminare e non soltanto al momento del rogito.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.