Calcolo usufrutto e nuda proprietà 2026: tabella, coefficienti ed esempio
Come si calcola il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà? Tabella aggiornata con percentuali e coefficienti in base all'età dell'usufruttuario ed esempi pratici di calcolo.
Quando si vende, si acquista o si dona un immobile può accadere che la piena proprietà venga separata tra usufrutto e nuda proprietà.
È il caso, ad esempio, di un genitore che dona la casa al figlio riservandosi il diritto di usufrutto oppure della vendita della sola nuda proprietà di un'abitazione.
In questi casi occorre determinare quale parte del valore complessivo dell'immobile sia attribuibile all'usufrutto e quale alla nuda proprietà.
Indice
- Cosa sono usufrutto e nuda proprietà?
- Come si calcola l'usufrutto?
- Tabella usufrutto e nuda proprietà
- Esempio con rendita catastale
Cosa sono usufrutto e nuda proprietà?
La piena proprietà di un immobile comprende il diritto di possedere e utilizzare il bene e quello di disporne, ad esempio vendendolo o donandolo.
Quando viene costituito un usufrutto, questi diritti vengono in parte separati:
- l'usufruttuario ha il diritto di utilizzare l'immobile e di trarne utilità, ad esempio abitandolo oppure concedendolo in locazione e percependone i canoni;
- il nudo proprietario rimane proprietario dell'immobile, ma non ne può godere fino all'estinzione dell'usufrutto.
Possiamo quindi sintetizzare:
PIENA PROPRIETÀ = USUFRUTTO + NUDA PROPRIETÀ
Con l'estinzione dell'usufrutto, la nuda proprietà si consolida con l'usufrutto e il nudo proprietario acquista la piena proprietà dell'immobile.
Come si calcola il valore dell'usufrutto?
Il valore fiscale dell'usufrutto vitalizio dipende principalmente da due elementi:
- il valore della piena proprietà del bene;
- l'età dell'usufruttuario.
Il principio è abbastanza intuitivo: più giovane è l'usufruttuario, maggiore sarà presumibilmente la durata del suo diritto e quindi maggiore sarà il valore dell'usufrutto.
Al contrario, aumentando l'età dell'usufruttuario diminuisce il valore dell'usufrutto e aumenta quello della nuda proprietà.
Per il calcolo analitico si determina innanzitutto una rendita annua:
RENDITA ANNUA = VALORE DELLA PIENA PROPRIETÀ × 2,5%
La rendita annua viene quindi moltiplicata per il coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario:
VALORE USUFRUTTO = VALORE PIENA PROPRIETÀ × 2,5% × COEFFICIENTE
Infine:
VALORE NUDA PROPRIETÀ = VALORE PIENA PROPRIETÀ − VALORE USUFRUTTO
Tabella usufrutto e nuda proprietà
Di seguito trovi la tabella aggiornata. L'età da considerare è quella dell'usufruttuario in anni compiuti.
| Età usufruttuario | Coefficiente | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 38 | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 36 | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 34 | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 32 | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 30 | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 28 | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 26 | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 24 | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 22 | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 20 | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 18 | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 16 | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 14 | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 12 | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 10 | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 8 | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 6 | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 4 | 10% | 90% |
Come puoi notare, tra i 64 e i 66 anni il valore fiscale viene ripartito esattamente a metà:
usufrutto 50% + nuda proprietà 50% = piena proprietà 100%
Per un usufruttuario molto giovane, invece, l'usufrutto può arrivare al 95% del valore della piena proprietà, mentre la nuda proprietà vale soltanto il 5%.
Per un usufruttuario tra 93 e 99 anni avviene sostanzialmente il contrario: l'usufrutto vale il 10% e la nuda proprietà il 90%.
Esempio di calcolo usufrutto e nuda proprietà
Facciamo un esempio molto semplice.
Immaginiamo un immobile avente un valore della piena proprietà pari a 200.000 € e un usufruttuario di 62 anni.
Dalla tabella, per un'età compresa tra 61 e 63 anni abbiamo:
- coefficiente: 22;
- usufrutto: 55%;
- nuda proprietà: 45%.
Il calcolo dell'usufrutto è quindi:
200.000 € × 55% = 110.000 €
Il valore della nuda proprietà sarà:
200.000 € × 45% = 90.000 €
Naturalmente:
110.000 € + 90.000 € = 200.000 €
Lo stesso calcolo utilizzando il coefficiente
Possiamo ottenere lo stesso risultato partendo dal tasso fiscale del 2,5%.
Calcoliamo innanzitutto la rendita annua:
200.000 € × 2,5% = 5.000 €
Moltiplichiamo quindi la rendita annua per il coefficiente 22 previsto per un usufruttuario di 62 anni:
5.000 € × 22 = 110.000 €
Il valore dell'usufrutto è quindi pari a 110.000 €, cioè al 55% della piena proprietà.
Esempio di calcolo partendo dalla rendita catastale
Quando ai fini fiscali occorre partire dal valore catastale dell'immobile, bisogna prima determinare il valore della piena proprietà.
Prendiamo, ad esempio, un'abitazione di categoria catastale A/2 con rendita catastale pari a 1.000 € e ipotizziamo che ricorrano le condizioni per l'applicazione del coefficiente previsto per la prima casa.
Il valore catastale sarà:
1.000 € × 115,5 = 115.500 €
Immaginiamo ancora che l'usufruttuario abbia 62 anni. Il valore dell'usufrutto sarà pari al 55%:
115.500 € × 55% = 63.525 €
La nuda proprietà sarà invece pari al 45%:
115.500 € × 45% = 51.975 €
La somma dei due valori restituisce il valore della piena proprietà:
63.525 € + 51.975 € = 115.500 €
Attenzione: il coefficiente utilizzato per determinare il valore catastale della piena proprietà varia in funzione della categoria catastale e del regime fiscale applicabile all'atto. Non bisogna quindi utilizzare automaticamente il coefficiente 115,5 in ogni situazione.
Come si calcola l'usufrutto in presenza di più usufruttuari?
Può capitare che il diritto di usufrutto venga costituito a favore di più persone, ad esempio entrambi i genitori che donano la nuda proprietà dell'abitazione al figlio riservandosi l'usufrutto.
Quando l'usufrutto è costituito congiuntamente per tutta la vita degli usufruttuari e deve estinguersi soltanto alla morte dell'ultimo di essi, ai fini del calcolo si considera generalmente l'età dell'usufruttuario più giovane.
Il motivo è semplice: statisticamente il diritto potrebbe avere una durata maggiore rispetto a quella calcolata prendendo come riferimento il soggetto più anziano.
Come si calcola l'usufrutto temporaneo?
Finora abbiamo parlato dell'usufrutto vitalizio, cioè costituito per tutta la durata della vita dell'usufruttuario.
È però possibile costituire anche un usufrutto a tempo determinato, ad esempio per 5, 10 o 20 anni.
In questo caso il calcolo fiscale non dipende dall'età dell'usufruttuario, ma dalla durata prevista per il diritto e deve essere effettuato applicando le specifiche regole previste dalla normativa tributaria.
Non bisogna quindi utilizzare automaticamente la tabella relativa all'usufrutto vitalizio per calcolare un usufrutto temporaneo.
Quando si estingue l'usufrutto?
L'usufrutto vitalizio si estingue normalmente con la morte dell'usufruttuario.
In quel momento il diritto dell'usufruttuario cessa e il nudo proprietario acquista la piena proprietà del bene attraverso il cosiddetto consolidamento dell'usufrutto con la nuda proprietà.
L'usufrutto può inoltre cessare, a seconda dei casi, per scadenza del termine, rinuncia, prescrizione per non uso, perimento totale del bene o per le altre cause previste dalla legge.
Il calcolo vale anche per il diritto di abitazione?
Ai fini della determinazione fiscale del valore, criteri analoghi vengono utilizzati anche per il diritto di uso e il diritto di abitazione.
Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.
