Prelazione comproprietari e locatari: casa e terreni indivisi

Comproprietà di una quota di casa o di un terreno indiviso. Il titolare può vendere senza chiedere agli altri comproprietari oppure esiste un diritto di prelazione? E in caso di affitto, ha la priorità l'inquilino? E il vicino? Scarica gratuitamente il modello di notifica ai co-eredi.

Se stai leggendo questo articolo, sicuramente non avrai trovato un accordo su cosa farne di una casa, appartamento o terreno in comproprietà. Sappi che sei in buona compagnia, difatti, sono in tanti a trovarsi nella tua condizione.

Potrebbe essere il caso in cui il bene sia indivisibile o troppo piccolo e quindi non può essere frazionato. Oppure, che tu non voglia in alcun modo cedere la tua quota ad un tuo familiare troppo antipatico. O più semplicemente, che a seguito di successione, hai ereditato in comunione un bene che non ti è utile e vuoi investire altrove. Insomma, questo immobile è diventato un problema. Vediamo come risolverlo.

Le domande a cui risponderò nell'articolo sono: devi per forza vendere la tua quota di casa / terreno all'altro comproprietario, all'inquilino in affitto o al vicino?

Vedrai che la risposta è: “dipende”.

Chiariamo prima di tutto cosa si intende per prelazione. All'interno di una compravendita, la prelazione è un diritto di un soggetto di essere preferito rispetto ad un altro, a parità di condizioni. Quindi, ipotizziamo che tu possieda questo diritto su un appartamento. Se un'altra persona intende acquistare l'immobile a 100.000 €, tu puoi riscattare l'appartamento per la stessa cifra.

In tutti i casi che vedremo, non è obbligatorio sciogliere a comunione e quindi dividere il bene prima della vendita.

Vediamo in quali dei quattro casi ricadi:

Immobile in affitto. L'inquilino ha il diritto di prelazione?

In caso di affitto o locazione a uso abitativo o commerciale, all'inquilino spetta il diritto di prelazione sull'appartamento quando il proprietario intende venderlo alla prima scadenza del contratto (non alla seconda o terza etc.).

La volontà di acquistare l'unità deve essere palesata entro 60 giorni dalla comunicazione del proprietario dell'appartamento, magazzino, garage, box, cantina, posto auto, negozio, fondo commerciale etc. Ciò deve avvenire mediante atto scritto e comunicato attraverso l’ufficiale giudiziario. Il pagamento del prezzo di acquisto deve avvenire entro 30 giorni, che decorrono dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della comunicazione ad opera dello stesso proprietario, assieme alla stipula del compromesso oppure al rogito di acquisto. Quindi, in 90 giorni, dovrai reperire la somma, considerando anche la possibilità di chiedere un mutuo in banca.

Ti cito l'estratto della legge 431 del 1998 che potrebbe esserti utile:

art.3: “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:… g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.

Qualora il proprietario vendesse senza comunicarlo al locatario, oppure il prezzo indicato nella comunicazione fosse superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l'inquilino ha sei mesi dalla trascrizione del contratto per riscattarlo alla stessa cifra, da versare entro 30 giorni.

Importante, tale diritto spetta però solo se l’inquilino non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;

Inoltre, la prelazione non spetta qualora il locatore trasferisca il bene ad un familiare entro il secondo grado (genitori, coniuge, marito, moglie, figli, nipoti, sorelle e fratelli) oppure trasferisca l'intero edificio di cui fa parte l'unità immobiliare locata.

Passiamo al secondo caso.

Immobile acquisito in eredità. Il comproprietario ha la prelazione?

In caso di eredità, la legge tende a tutelare il patrimonio familiare:

prima della divisione dei beni, in caso di vendita della propria quota di eredità, bisogna prima preferire i coeredi.

Difatti, secondo l'art. 732 del codice civile, il coerede deve comunicare la volontà di vendere il bene agli altri coeredi indicandone il prezzo, i quali hanno il diritto di prelazione. In mancanza della comunicazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa (nuovo acquirente o erede dell'acquirente), finché dura lo stato di comunione ereditaria e non oltre i 10 anni per sopravvenuta prescrizione. Se esistono più coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto, la quota deve essere assegnata a tutti in parti uguali.

I coeredi possono esercitare il diritto entro due mesi dall'ultima notificazione ma possono rinunciare anche prima.

Facciamo un esempio. Hai ereditato un appartamento insieme a tua sorella. Hai intenzione di cedere l'unità immobiliare a tua moglie. In questo caso dovrai comunicare a tua sorella la volontà di cedere al tuo coniuge e a che prezzo. Qualora tua sorella volesse acquistare il bene, dovrebbe offrirti la medesima cifra entro due mesi. Se non invii la comunicazione, tua sorella potrebbe subentrare a tua moglie in qualsiasi momento finché non si scioglie la comunione, pagando la cifra pattuita. La comunione ereditaria potrebbe sciogliersi nel momento in cui tua sorella cedesse la propria quota ad un "estraneo".

Scarica il modello per comunicare ai coeredi la volontà di voler cedere il bene indiviso.

Tutto ciò non si applica qualora la quota venga trasferita per donazione. Quindi, qualora tu intenda trasferire il bene a titolo gratuito, i coeredi non hanno il diritto di prelazione. Stesso dicasi per la permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, espropriazione per pubblica utilità.

Terzo caso:

Terreni agricoli: chi ha la priorità?

In caso di vendita di terreni agricoli, la cosiddetta prelazione agraria impone al proprietario di un fondo agricolo, nel momento in cui intende vendere il proprio terreno, la priorità verso l’affittuario che, da almeno due anni, coltivi il fondo. Il locatario deve essere un coltivatore diretto o una società agricola costituita da coltivatori diretti per almeno il 50%. La prelazione non riguarda gli imprenditori agricoli professionali e le società di capitali, indipendentemente dalla presenza di soci coltivatori diretti.

In assenza di tali requisiti o della volontà del conduttore, va preferito il vicino confinante.

In ogni caso, il venditore dovrà notificare con lettera a / r, e allegando il preliminare di vendita, la volontà di voler cedere il fondo ai vicini e ai locatari.

La prelazione agraria da parte del vicino o locatario deve essere palesata entro 30 giorni e il prezzo deve essere versato entro 30 giorni.

In assenza di comunicazione, oppure qualora il prezzo indicato nella comunicazione fosse superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, gli aventi diritto possono riscattare il bene entro un anno dalla trascrizione nei registri immobiliari.

La prelazione non si applica in caso di donazione, permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, espropriazione per pubblica utilità.

Per esclusione, vediamo tutti gli altri casi:

Prelazione: tutti gli altri casi.

In tutti gli altri casi, nel caso di cessione di una quota di un terreno, di un appartamento, di una casa o di qualsiasi altro immobile che sia in comproprietà con altri soggetti, siano essi genitori, figli, nonni, nipoti, cugini, fratelli o sorelle, parenti di decimo grado, nessuno ha il diritto di prelazione. In buona sostanza, chiunque può vendere la propria quota senza dirlo agli altri comproprietari e doverli preferire rispetto ad altri terzi offerenti. Anzi, non occorre nemmeno comunicarlo e il comproprietario potrebbe scoprire del passaggio a cessione avvenuta.

Ad esempio, esagero, immagina di possedere il 50 % di una villetta a Forte dei Marmi e il restante 50% è di tua cugina. Arriva un tuo amico e ti offre 200.000 €. Tua cugina, non volendo dividere la villetta con altri, te ne offre 250.000 €. Ma visto che i soldi nella vita non sono tutto, tu puoi rifiutare l'offerta e vendere la tua quota al tuo amico.

In ultima battuta, qualora non riuscissi a vendere la tua quota, potresti chiedere ad un giudice la divisione giudiziale del bene. Il giudice imporrebbe la divisione del bene secondo quanto suggerito da un tecnico incaricato. Se addirittura non fosse possibile spartire il bene, come ad esempio, il caso di un appartamento di soli 30 metri quadrati, allora, il giudice procederà con la vendita coattiva del bene per poi dividere quanto ricavato tra i comproprietari. Alla vendita possono partecipare i comproprietari.

Modello notifica ai coeredi della volontà di cedere il bene

Infine, ho pensato che potesse esserti utile un modello da scaricare gratuitamente per comunicare ai coeredi la volontà di voler cedere il bene indiviso:

OGGETTO: DIRITTO DI PRELAZIONE AI SENSI DELL'ARTICOLO 732 DEL CODICE CIVILE – NOTIFICA IN FAVORE DEI COEREDI – PROPOSTA DI ALIENAZIONE.

Data / Luogo

Premesso che il sottoscritto ..... nato a...... il ...... residente a...... in via ...... c.f. ......  è titolare della quota di ...... del diritto di piena proprietà dell'immobile ubicato in ...... via ...... categoria ......, catastalmente identificato al N.C.U. con il foglio ...... particella ......, subalterno ......;

• • che il predetto diritto di proprietà deriva da successione ereditaria;
  • che è sussistente la comunione ereditaria indivisa del predetto bene immobile;
  • che l'articolo 732 del codice civile prevede quanto segue: “qualora un coerede abbia intenzione di cedere ad un “estraneo” la propria quota ereditaria o parte di essa, egli, a norma dell'art. 732 del codice civile, deve notificare la proposta di acquisto ricevuta, con indicazione del relativo prezzo, agli altri coeredi, i quali, a parità di condizioni, hanno diritto di essere preferiti a terzi, potendo esercitare il c.d. diritto di prelazione entro il termine di due mesi dall'ultima notificazione.”

TANTO PREMESSO E CONSIDERATO

rappresento nei confronti dei coeredi, sigg.ri ......,

...... l'intenzione da parte dello scrivente di cedere la sua quota immobiliare pari a ...... come sopra meglio indicata, nei confronti di un soggetto estraneo alla comunione ereditaria, sig....... , per il corrispettivo di ...... euro.

Tanto dovevo al fine di consentire ai coeredi di esercitare il diritto di prelazione, ai sensi dell'articolo 732 del codice civile*, entro il termine di due mesi dall'ultima notificazione.

Resto in attesa di eventuale riscontro.

Distinti saluti.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.