Regolamento edilizio requisiti immobili ed edifici

In questa breve guida ci soffermeremo sui requisiti degli edifici e dei locali di tipo abitativo e residenziale. Le altezze minime, superficie illuminante, categorie locali primari (camere da letto, soggiorni, studi), supporto (spazi cottura, servizi igienici) ed accessori (cantine e soffitte), superficie minime etc. Ogni regolamento edilizio potrebbe variare circa le definizioni seguenti:

 

Definizioni Locali

 
Si definisce locale la porzione di unità immobiliare destinata ad uno specifico utilizzo e dotata di autonomia funzionale. Non costituiscono locale i volumi tecnici e gli spazi, ancorché accessibili, adibiti a funzioni di protezione dell’edificio (scannafossi e simili) o al passaggio ed alla manutenzione degli impianti (cavedi e simili).
 
I locali si distinguono nelle seguenti categorie:
  • locali primari, che comportano la permanenza continuativa di persone;
  • locali di supporto alla funzione primaria;
  • locali di servizio alle funzioni di supporto (per le attività diverse dalla residenza), che non comportano la permanenza continuativa di addetti;
  • locali accessori , adibiti esclusivamente a funzioni complementari, che comportano una presenza solo saltuaria ed occasionale di persone.

 

Altezza libera dei locali

 

Altezza libera: l’altezza misurata dal pavimento all’intradosso del solaio o della copertura o del controsoffitto, quando presente; in caso di orditure composte, quali solai in legno e simili, l’altezza è misurata all'intradosso dell'orditura secondaria;
 
IMPORTANTE: Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori rispetto a quelle prescritte dalla vigente disciplina, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti.

 

Superficie aeroilluminante

 
Definita come la superficie finestrata apribile misurata convenzionalmente al lordo dei telai delle finestre o porte finestre prospettante direttamente su spazi liberi nel rispetto di quanto stabilito  in materia di distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
 
Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di rapporti  aeroilluminanti inferiori ai minimi stabiliti per i nuovi edifici, tuttavia nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento igienico-sanitario, pertanto con divieto di trasformare la funzione dei locali con requisiti deficitari in locali maggior pregio.
 
Le porzioni degli ambienti che per loro conformazione geometrica non risultino raggiunti dall’illuminazione naturale devono essere adibite esclusivamente a funzioni che non implicano la presenza continuativa di persone. Le stesse porzioni non possono computarsi ai fini del dimensionamento minimo dei locali nei quali siano eventualmente incluse.
 

Locali per servizi igienici

 
Nelle nuova costruzione, nonché negli interventi sul patrimonio edilizio esistente che comportino la creazione di nuove unità immobiliari i locali destinati a servizi igienici devono garantire i seguenti requisiti:
 
Non è consentito, accedere direttamente ai servizi igienici dai locali adibiti all’uso di cucina o dagli spazi di cottura nonchè dai locali destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande; in tali casi l’accesso deve avvenire attraverso un apposito spazio di disimpegno (antibagno) in cui possono essere collocati apparecchi sanitari diversi dal vaso wc e dal bidet.
Sono fatti salvi i casi di realizzazione di servizi igienici accessibili da disabili a norma di legge su edifici esistenti per documentata carenza di idonei spazi.

 

Requisiti specifici dei locali per abitazione

Campo di applicazione

 

I parametri ed i requisiti igienico-sanitari minimi dei locali di abitazione sia per i nuovi edifici che per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono da applicare esclusivamente agli interventi di:

  • Nuova edificazione;
  • Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma di edifici esistenti;
  • Interventi sul patrimonio edilizio esistente che comportino variazione della destinazione funzionale dei singoli locali in una destinazione di maggior pregio.

Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente è consentito il mantenimento di condizioni in essere che non verifichino il pieno rispetto dei requisiti prescritti per i nuovi edifici in materia di posizione rispetto al terreno, aerazione, illuminazione, altezza, dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali a condizione che:

  • non si determini un peggioramento della situazione preesistente sotto il profilo igienico sanitario
  • non sia trasformata la funzione dei singoli locali inserendo utilizzi di maggior pregio rispetto a quelli presenti.
 

Art. 59 - Categorie dei locali di abitazione

 
I locali di abitazione, in relazione alla funzione ed alle caratteristiche d'uso, si distinguono in:
- Locali primari;
- Locali di supporto;
- Locali accessori.

Per ciascun tipo di locale, in relazione alla funzione svolta, è assegnata una classe di pregio, quale riferimento ai fini delle verifiche di natura igienico-sanitaria, in particolare per il riutilizzo con cambiamento di destinazione d’uso e di funzione di locali esistenti privi dei requisiti igienico sanitari standard.

 

Le categorie, le tipologie di locali ad esse afferenti e le relative classi di pregio sono riportate nella tabella che segue.
Categoria Caratteristica d'uso Tipo di locali Classe di pregio

Locali primari

comportano la permanenza continuativa di persone

camere da letto e soggiorni 1
sale da pranzo, cucine abitabili, salottini, studi e altri locali a questi assimilabili 2

Locali di supporto

non comportano la permanenza continuativa di persone,

spazi di cottura e servizi igienici 3

spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale, dispense, guardaroba, lavanderie e simili

4

Locali

accessori

Sono adibiti esclusivamente a funzioni complementari alla residenza e comportano presenza soltanto saltuaria ed occasionale di persone

soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabili

5

 

Art. 61 - Aerazione e Illuminazione dei locali di abitazione

 

Per ogni unità immobiliare del tipo plurivano di nuova realizzazione, anche a seguito di frazionamento o cambio d’uso, deve essere garantita la ventilazione trasversale mediante aperture ubicate su due fronti contrapposti o su fronti ortogonali (inclinati non meno di 45° l’uno rispetto all’altro), anche prospettanti su cortili o su chiostrine. In luogo della ventilazione trasversale naturale possono essere previsti sistemi di immissione ed estrazione dell’aria, di tipo naturale o meccanizzato, tali da garantire idonee condizioni di comfort climatico.

 

Locali di abitazione primaria

 
Ciascun locale di abitazione di categoria primaria deve essere dotato di superfici finestrate apribili in misura non inferiore a:
  • 1/8 della superficie di pavimento in caso di finestrature a parete
  • 1/12 per i locali sottotetto in caso di illuminazione conseguita tramite finestrature piane o
  • semipiane (lucernari o finestre in falda);
Per i locali prospicienti la pubblica via può essere computata, ai fini del rispetto dei precedenti parametri, solamente la porzione delle superfici finestrate posta a quota superiore a mt. 1,80 rispetto al marciapiede.

Nel caso di edifici per i quali il massimo intervento ammesso è il Restauro e Risanamento Conservativo la superficie finestrata può essere ridotta fino al limite massimo di 1/12 della superficie di pavimento. In caso di edifici vincolati ai sensi del titolo II del DLgs 42/04 tale limite può essere ulteriormente ridotto fino al limite massimo di 1/16 della superficie di pavimento. Nei casi in cui le riduzioni della superficie finestrata superino il limite di 1/10 della superficie del pavimento dovrà essere presente idoneo impianto di immissione/estrazione d’aria con dispositivi di filtrazione e recupero di calore che garantisca il rispetto della normativa UNI 10339.

 

Locali di abitazione di supporto

 
Per i locali adibiti a funzioni di supporto diversi da i servizi igienici e gli spazi cottura non è richiesta areazione ed illuminazione diretta, ma devono essere assicurati livelli di aerazione e illuminazione idonei all’uso previsto.
 
I servizi igienici possono essere dotati di areazione e illuminazione sia naturale diretta che meccanizzata, fermo restando che in caso di areazione esclusivamente naturale diretta la superficie finestrata apribile deve essere pari a quella prescritta per i locali di abitazione primaria, con un minimo di mq 0,40;
 
Gli spazi cottura, che siano o meno ricavati in locale autonomo devono presentare i seguenti requisiti:
 
- areazione e illuminazione naturale diretta con superficie finestrata apribile di almeno 1/8 della superficie del pavimento;
- gola di tiraggio fumi e vapori di cottura con sbocco in copertura dell’edificio conformemente ai requisiti generali prescritti per camini e canne fumarie;
 

Art. 62 - Altezza dei locali ad uso abitativo

 
L’altezza libera dei locali, per le diverse categorie e casistiche, deve garantire i valori minimi riportati nella tabella che segue:
 
 

Locali con altezza omogenea

Locali con altezza non omogenea Locali con altezza non omogenea  
 

Altezza

minima (m)

Altezza media

(m)

Altezza

minima (m)

conformazione
Locali primari mt. 2,70 mt. 2,70 mt. 2,40

le porzioni con altezza minore di mt. 2,70 non devono comunque superare il 50% del totale della

superficie del locale.

Locali di

supporto

2,40 2,40 2,20

le porzioni con altezza minore di mt. 2,40 non devono comunque superare il 30% del totale della superficie del locale

Locali accessori 1,80 1,80 1,50  

 

Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente la diversa utilizzazione funzionale dei locali verso classi di maggior pregio, come definite al precedente art. 59, potrà avvenire nel rispetto dei seguenti limiti e condizioni:
  • l’altezza libera dei locali di categoria primaria può essere ridotta fino ad un minimo di mt. 2,50 e nel caso di locali con altezza non omogenea, l’altezza media non deve essere inferiore di mt. 2,50 e l’altezza minima non deve essere inferiore a mt. 2,20;
  • la minore altezza, deve essere compensata da una maggiore superficie, in modo tale che sia comunque garantita la cubatura minima pari al prodotto trai valori di superficie minima ed altezza minima prescritti dal DM 05/07/1975 per le diverse tipologie di locali primari, come riportati anche al successivo articolo;
  • devono essere integralmente rispettati tutti i restanti parametri e requisiti igienico-sanitari previsti
  • dal presente regolamento
  • l’altezza libera dei locali di categoria di supporto può essere ridotta fino ad unminimo di metri 2,20 e, nel caso di locali con altezza non omogenea, l’altezza media non deve essere inferiore a metri 2,20 e l’altezza minima non deve essere inferiore a metri 2.
Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente diversi dalla demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e dalla ristrutturazione urbanistica, è inoltre consentita la realizzazione di servizi igienici con altezza media inferiore a quella prescritta per le nuove costruzioni se l’unità è già dotata di un altro servizio conforme alle prescrizioni del presente Regolamento; in ogni caso l’altezza minima dell’ulteriore servizio igienico non potrà essere inferiore a mt. 1,80 e quella media non inferiore a mt. 2,20.
 

Art. 63 - Dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali di abitazione

Dimensionamento degli alloggi

 

Ferme restando il rispetto del parametro di alloggio minimo definito dallo strumento urbanistico, per ciascun alloggio dovrà essere garantita una superficie utile abitabile non inferiore a mq. 14 per ognuno dei primi 4 abitanti ed a mq. 10 per ciascuno dei successivi.
 
Gli alloggi per una sola e per due persone in edilizia sociale non soggetti al rispetto del parametro di alloggio minimo potranno essere anche del tipo monostanza, senza obbligo di dimostrarne la possibile suddivisione, garantendo i seguenti limiti minimi di superficie utile, pari alla somma dei valori minimi previsti dal D.M. 5/7/1975 e dal presente Regolamento:
  • monostanza per una persona in edilizia sociale dotato di locale soggiorno, cottura e camera da letto pari ad almeno mq. 24,50 oltre servizio igienico di almeno mq. 2,50, e tale da garantire una superficie utile minima complessivamente pari a 28 mq;

 

  • monostanza per due persone in edilizia sociale dotato di locale soggiorno, cottura e camera da letto pari ad almeno mq.29,50 oltre servizio igienico di almeno mq. 2,50, e tale da garantire una superficie utile minima complessivamente pari a 38 mq.
 
I locali di abitazione devono garantire i requisiti minimi di superficie riportati in tabella.
 
 
Tipo di locali

Superficie utile (mq)

Parametri da applicare
camere da letto per una persona 9 Parametri dei locali primari

Camere da letto per due persone e soggiorni

14 Parametri dei locali primari
cucine abitabili 9 Parametri dei locali primari

Altri vani di categoria primaria, adibiti ad abitazione permanente

9 Parametri dei locali primari

spazi di cottura ubicati in locale autonomo, separato e distinto dal soggiorno adibito alla sola funzione di cottura dei cibi e non anche di regolare consumazione degli stessi.

Compresa tra 4 e 9

parametri dei locali di abitazione non permanente;

 
E’ ammessa la realizzazione di una zona cottura in adiacenza al soggiorno purché il collegamento con lo stesso abbia larghezza non inferiore a mt. 1,40 e superficie complessiva non inferiore a mq. 4,00; in tal caso la verifica dei parametri fissati per i locali di abitazione permanente deve essere fatta rispetto alla superficie di pavimento complessiva dei due vani.

Servizi igienici

 
I locali adibiti a servizio igienico devono possedere i requisiti minimi riportati in tabella.
 
Superficie 2,50 mq.
Larghezza 1,20 mt.
Accesso

Divieto di accesso diretto da cucina o spazio cottura, ammesso tramite antibagno

Dotazione sanitari per

alloggio

vaso, bidet, lavabo, vasca da bagno o doccia, suddivisa anche in più locali purché riservati esclusivamente ai servizi igienici.

 
 
Fonti: Regolamento edilizio Firenze 2015, Comune di Firenze
 
Potrà ottenere maggiori informazioni su costi, tempi e altro, o un preventivo  via mail riempiendo il form sottostante, oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86.
  

Joomla Forms makes it right. Balbooa.com

Guida sui requisiti degli immobili-abitativo e residenziale - 4.7 out of 5 based on 3 votes

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva