Assemblea condominiale 2021: MAGGIORANZE e tabella quorum voti

In questo articolo parlerò delle maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale (quorum), in prima e in seconda convocazione, e per deliberare in merito a: nomina e revoca dell'amministratore, azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione, manutenzioni straordinarie e ordinarie, approvazione delle tabelle millesimali. Tabella aggiornata.

Assemblea condominiale maggioranze e tabella quorum voti Vincenzo Madera

Oggi è fondamentale conoscere le maggioranze necessarie per la validità e per deliberare nell'assemblea condominiale, in prima e in seconda convocazione.

In prima battuta bisogna accertarsi che siano presenti i "millesimi" e il numero di condomini necessari al solo fine di poter avviare l'assemblea. Qualora, una volta effettuato il conteggio, avessimo i "numeri" per rendere valida l'assemblea, potremmo procedere con le varie questioni all'ordine del giorno. Ogni questione a sua volta ha bisogno di maggioranze diverse in base alla sua natura. 

Importante. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) non sono stati regolarmente convocati. 

La legge ha previsto la possibilità di convocare due volte l'assemblea, assegnando maggioranza diverse nel caso di prima convocazione o di seconda convocazione.

Di solito (sempre) e per prassi la prima convocazione va deserta, in quanto sono richieste maggioranze più alte e difficili da raggiungere. Per questo focalizzeremo il nostro interesse solo sulla seconda convocazione.

Nel proseguo leggerai spesso la parola quorum e cioè il numero di condomini necessario affinché una votazione sia valida.

 

Tabella riepilogativa delle maggioranze costitutive e deliberative.

A definire le maggioranze condominiali ci ha pensato l'art. 1136 del codice civile (c.c.). Vediamo una tabella riepilogativa:

Delibere

Maggioranza

Manutenzioni ordinarie: es. pulizia scale, manutenzione annuale caldaia e ascensore, rottura tubazioni, sostituzione porte, serrature e cassetta delle lettere, manutenzione impianto videocitofono, verniciatura, portone, sostituzione infissi, etc.

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Compenso amministratore.

clicca qui per ordinaria

Ripartizione spese e rendiconto annuale

Nomina, revoca e riconferma dell'amministratore o del revisore contabile

Liti attive e passive esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore (azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento al condomino moroso, impugnazione).

Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91), esempio valvole termostatiche.

Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità (tinteggiatura facciate e scale,sostituzione caldaie e impianto termico, installazione ascensore, rifacimento lastrico solare, opere strutturali, sostituzione ringhiere, antenne satellitari, infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli, cavi fibra ottica, installazione di un impianto di videosorveglianza su parti condominiali)

Ricostruzione dell'edificio perito per meno di 3/4.

Regolamento condominiale: approvazione e modifiche.

Redazione tabelle millesimali.

Realizzazione di parcheggi sotterranei o al piano terreno.

Scioglimento condominio: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61)

Abbattimento barriere architettoniche (rampe, ascensori o montascale)

Richiesta di cessazione attività che incidono sulle destinazioni d'uso delle parti comuni

 
 

Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni

Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni.

Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio

Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia

Scioglimento condominio: modifiche allo stato attuale dell'edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c., art. 62, c. 2)

Approvazione delle tabelle millesimali

Costituzione di diritti reali su un immobile (es. servitù prediali) o transizioni di diritti

Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio

Innovazioni vietate dalla legge: gravose o voluttuarie

Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all'uso o al godimento di parti comuni

Locazioni ultranovennali - affitto

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive.

Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto.

Vendita o cessione di beni comuni.

Criteri di ripartizione delle spese in violazione della legge.

Concessione in uso esclusivo di una parte comune.

scarica la tabella riassuntiva in pdf

Maggioranza semplice: gestione ORDINARIA

Definiamo prima di tutto quali interventi ricadono nella gestione ordinaria del condominio: tutti quei lavori che bisogna eseguire periodicamente per evitare che un impianto o una componente dell’edificio si deteriori.

L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio. 

Semplificando, per poter iniziare l'assemblea, occorre che siano presenti più di 334 millesimi ed un 1/3 dei condomini. Se abbiamo questi numeri possiamo iniziare, altrimenti, l'assemblea deve essere rinviata.

Mentre, la deliberazione ordinaria è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Quindi, per la gestione ordinaria, la questione all'ordine del giorno, è approvata se la maggioranza è favorevole e rappresenta almeno 334 millesimi.

Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Cinque garage e due appartamenti. Sono presenti solo i 2 condomini proprietari degli appartamenti che possiedono però 700 millesimi. Essendo solo due "teste" su 7, non raggiungono il terzo dei condomini. Occorre rinviare l'assemblea. Viceversa, con un condomino in più si sarebbe potuto procedere.

Passiamo ad un altro caso. Sei condomini. Sono presenti 3 condomini che possiedono 300 millesimi (300 è inferiore a 333). Occorre rinviare l'assemblea. Qualora si presentassero, ad esempio 400 millesimi (più di 333 millesimi), allora si potrebbe procedere con la gestione ordinaria. In questo caso, per approvare le delibere ordinarie bastano 334 millesimi di 400.

 

 

Maggioranza assoluta: gestione STRAORDINARIA

Se sei capitato in questo paragrafo, per iniziare l'assemblea avrai bisogno dello stesso quorum dell'ordinaria. Mentre, per approvare la delibera in seconda convocazione necessiterai della maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio:

Quindi, per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno di 501 millesimi di 1000 e dovrà essere d'accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti (ad esempio 3 condomini su 5 intervenuti).

Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Quattro garage e tre appartamenti. Sono presenti solo i 4 condomini proprietari dei garage che possiedono però 350 millesimi. Non avendo raggiunto i 500 millesimi occorre rinviare l'assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie .

Qualora si presentasse un quinto condominio, per un totale di 700 "millesimi" (più di 500 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere bastano 501 millesimi di 700 e che siano d'accordo 3 condomini su 5 intervenuti.

Maggioranza qualificata

Anche in questo caso, per iniziare l'assemblea avrai bisogno dello stesso quorum dell'ordinaria.

Le questioni deliberate necessitano della maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore dell’edificio. Quindi, per essere approvate avrai bisogno di 667 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini intervenuti. 

Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Quattro garage e tre appartamenti. Sono presenti solo i 4 condomini proprietari dei garage che possiedono però 600 millesimi. Non avendo raggiunto i 667 millesimi occorre rinviare l'assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie.

Qualora si presentasse un quinto condomino, per un totale di 700 "millesimi" (più di 667 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere bastano 667 millesimi di 700 totali e e che siano d'accordo 3 condomini su 5 intervenuti.

Unanimità

Le questioni che necessitano della unanimità, per essere approvate, devono raggiungere i 1000 millesimi su 1000.

Non è necessario fare un esempio. Basta un condomino assente o contrario e non si potrà deliberare la questione.

 

 

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CHI SONO?

Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre Gennaro mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo, ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito vengono lette circa 60.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design.

Spero che, grazie al web, diventeremo amici:

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