Assemblea condominiale 2019: MAGGIORANZE e tabella quorum voti

In questo articolo parlerò delle maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale (quorum), in prima e in seconda convocazione, e per deliberare in merito a: nomina e revoca dell'amministratore, azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione, manutenzioni straordinarie e ordinarie, approvazione delle tabelle millesimali. Tabella aggiornata.

Assemblea condominiale maggioranze e tabella quorum voti Vincenzo Madera

Oggi è fondamentale conoscere le maggioranze necessarie per la validità e per deliberare nell'assemblea condominiale, in prima e in seconda convocazione.

In prima battuta bisogna accertarsi che siano presenti i "millesimi" e il numero di condomini necessari al solo fine di poter avviare l'assemblea. Qualora, una volta effettuato il conteggio, avessimo i "numeri" per rendere valida l'assemblea, potremmo procedere con le varie questioni all'ordine del giorno. Ogni questione a sua volta ha bisogno di maggioranze diverse in base alla sua natura. 

Importante. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) non sono stati regolarmente convocati. 

La legge ha previsto la possibilità di convocare due volte l'assemblea, assegnando maggioranza diverse nel caso di prima convocazione o di seconda convocazione.

Di solito (sempre) e per prassi la prima convocazione va deserta, in quanto sono richieste maggioranze più alte e difficili da raggiungere. Per questo focalizzeremo il nostro interesse solo sulla seconda convocazione.

Nel proseguo leggerai spesso la parola quorum e cioè il numero di condomini necessario affinché una votazione sia valida.

 

Tabella riepilogativa delle maggioranze costitutive e deliberative.

A definire le maggioranze condominiali ci ha pensato l'art. 1136 del codice civile (c..c.). Vediamo una tabella riepilogativa:

Delibere  Maggioranza 

 Manutenzioni ordinarie:

es. pulizia scale,

manutenzione annuale caldaia

e ascensore, 

rottura tubazioni, sostituzione porte,

serrature e cassetta delle lettere,

manutenzione impianto

videocitofono, 

verniciatura portone,

sostituzione infissi, etc. 

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per ordinaria

Amministratore: compenso 

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per ordinaria 

Ripartizione spese

e rendiconto annuale 

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per ordinaria 

Nomina, revoca e riconferma

dell'amministratore o

del revisore contabile 

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per straordinaria

Liti attive e passive esorbitanti

le attribuzioni dell'amministratore

(azioni legali e giudiziarie,

risarcimenti danni, cause,

ingiunzione di pagamento al

condomino moroso,

impugnazione)

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per straordinaria

 Impianto di riscaldamento:

trasformazione per contenimento

energetico

(L. n. 10/91), esempio valvole

termostatiche

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per straordinaria

Manutenzione straordinaria:

riparazioni di notevole entità

(tinteggiatura facciate e scale,

sostituzione caldaie e

impianto termico,

installazione ascensore,

rifacimento lastrico solare,

opere strutturali,

sostituzione ringhiere,

antenne satellitari,

infrastrutture di ricarica

elettrica dei veicoli,

cavi fibra ottica,

installazione di un

impianto di videosorveglianza

su parti condominiali)

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per straordinaria

Ricostruzione dell'edificio

perito per meno di 3/4

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per straordinaria

Regolamento condominiale:

approvazione e modifiche

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per straordinaria

Redazione tabelle millesimali

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per straordinaria

Realizzazione di parcheggi

sotterranei o al piano terreno

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per straordinaria

Scioglimento del condominio:

divisione

in parti con caratteristiche

di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61)

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per straordinaria

Abbattimento barriere architettoniche 

(rampe, ascensori o montascale)

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per straordinaria

Richiesta di cessazione attività che

incidono sulle destinazioni

d'uso delle parti comuni

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per straordinaria

Innovazioni: uso più comodo,

miglioramento o maggior

rendimento delle cose comuni

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per qualificata

Cambio di destinazione

d'uso delle parti comuni

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per qualificata

Portierato: soppressione,

istituzione o

modificazione del servizio

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per qualificata

 Costituzione di ipoteca

o altri diritti di garanzia

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per qualificata 

Scioglimento del condominio: 

modifiche

allo stato attuale dell'edificio

per rendere

possibile la divisione in

parti autonome (Att. c.c., art. 62, c. 2)

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per qualificata

Approvazione delle

tabelle millesimali

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per unanimità

Costituzione di diritti reali

su un immobile

(es. servitù prediali) o

transizioni di diritti

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per unanimità

Impianto di riscaldamento:

rinuncia al servizio

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per unanimità

Innovazioni vietate dalla legge: 

 gravose o voluttuarie

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per unanimità

Innovazioni: pregiudizio alla

stabilità e alla sicurezza;

alterazione del decoro architettonico;

inservibilità all'uso o al

godimento di parti comuni

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per unanimità

Locazioni ultranovennali - affitto

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per unanimità

Regolamento contrattuale:

modifiche comportanti

variazioni nei diritti soggettivi

sulle cose comuni

o sul potere di disporre dei

condomini sulle proprietà esclusive

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per unanimità

Sopraelevazione: autorizzazione

in caso di divieto

clicca qui

per unanimità

Vendita o cessione di beni comuni

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per unanimità

Criteri di ripartizione delle

spese in violazione della legge

clicca qui

per unanimità

Concessione in uso esclusivo

di una parte comune

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per unanimità

Maggioranza semplice: gestione ORDINARIA

Definiamo prima di tutto quali interventi ricadono nella gestione ordinaria del condominio: tutti quei lavori che bisogna eseguire periodicamente per evitare che un impianto o una componente dell’edificio si deteriori.

L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio. 

Semplificando, per poter iniziare l'assemblea, occorre che siano presenti più di 334 millesimi ed un 1/3 dei condomini. Se abbiamo questi numeri possiamo iniziare, altrimenti, l'assemblea deve essere rinviata.

Mentre, la deliberazione ordinaria è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Quindi, per la gestione ordinaria, la questione all'ordine del giorno, è approvata se la maggioranza è favorevole e rappresenta almeno 334 millesimi.

Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Cinque garage e due appartamenti. Sono presenti solo i 2 condomini proprietari degli appartamenti che possiedono però 700 millesimi. Essendo solo due "teste" su 7, non raggiungono il terzo dei condomini. Occorre rinviare l'assemblea. Viceversa, con un condomino in più si sarebbe potuto procedere.

Passiamo ad un altro caso. Sei condomini. Sono presenti 3 condomini che possiedono 300 millesimi (300 è inferiore a 333). Occorre rinviare l'assemblea. Qualora si presentassero, ad esempio 400 millesimi (più di 333 millesimi), allora si potrebbe procedere con la gestione ordinaria. In questo caso, per approvare le delibere ordinarie bastano 334 millesimi di 400.

Maggioranza assoluta: gestione STRAORDINARIA

Se sei capitato in questo paragrafo, per iniziare l'assemblea avrai bisogno dello stesso quorum dell'ordinaria. Mentre, per approvare la delibera in seconda convocazione necessiterai della maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio:

Quindi, per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno di 501 millesimi di 1000 e dovrà essere d'accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti (ad esempio 3 condomini su 5 intervenuti).

Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Quattro garage e tre appartamenti. Sono presenti solo i 4 condomini proprietari dei garage che possiedono però 350 millesimi. Non avendo raggiunto i 500 millesimi occorre rinviare l'assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie .

Qualora si presentasse un quinto condominio, per un totale di 700 "millesimi" (più di 500 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere bastano 501 millesimi di 700 e che siano d'accordo 3 condomini su 5 intervenuti.

Maggioranza qualificata

Anche in questo caso, per iniziare l'assemblea avrai bisogno dello stesso quorum dell'ordinaria.

Le questioni deliberate necessitano della maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore dell’edificio. Quindi, per essere approvate avrai bisogno di 667 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini intervenuti. 

Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Quattro garage e tre appartamenti. Sono presenti solo i 4 condomini proprietari dei garage che possiedono però 600 millesimi. Non avendo raggiunto i 667 millesimi occorre rinviare l'assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie.

Qualora si presentasse un quinto condomino, per un totale di 700 "millesimi" (più di 667 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere bastano 667 millesimi di 700 totali e e che siano d'accordo 3 condomini su 5 intervenuti.

Unanimità

Le questioni che necessitano della unanimità, per essere approvate, devono raggiungere i 1000 millesimi su 1000.

Non è necessario fare un esempio. Basta un condomino assente o contrario e non si potrà deliberare la questione.

⤓ scarica la tabella riassuntiva in pdf

 

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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