Permesso a costruire:  guida , costi, durata, sanzioniPermesso a costruire:  guida su opere soggette, costi, durata, sanzioni, proroghe, scadenze e deroghe 2018.

Il premesso di costruire viene rilasciato comunemente quando si costruisce un nuovo immobile, si realizza una sovraelevazione etc. Non sempre è possibile realizzare tali opere, in quanto, il rilascio del permesso di costruire dipende strettamente dalle previsioni contenute nei Regolamenti locali (piani regolatori, piani strutturali), ed è fatto nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali che locali.

Quali sono le opere interessate dal permesso di costruire?

Secondo l'Art. 10 del T.U. Edilizia, gli  interventi  subordinati a permesso di costruire sono:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica (definizione);

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia, che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso;

d) gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Le Regioni, senza andare in contrasto con le norme nazionali, implementano e stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività SCIA.

__________________________________________Parentesi (Toscana e Firenze)____________

La L.R 10/14 della Regione Toscana, ad esempio, riporta:

Art. 134 - Trasformazioni urbanistiche ed edilizie soggette a permesso di costruire:

  • gli interventi di nuova edificazione, e cioè la realizzazione di nuovi manufatti edilizi fuoriterra o interrati, anche ad uso pertinenziale privato, che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato, diversi da quelli di cui alle lettere da b) a m), ed agli articoli 135 e 136;
  • l’installazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere , quali roulotte, camper , case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, deposi ti, magazzini e simili, che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee , e salvo che siano installati, con temporaneo ancor aggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformi tà alla norma t iva regionale di settore , per la sosta ed il soggiorno dei turisti;
  • la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria da parte di soggetti diversi dal comune;
  • la realizzazione d’infrastrutture e d’impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
  • la realizzazione di depositi di merci o di materiali e la realizzazione d’impianti per attività produttive all’aperto, che comporti l’esecuzione di lavori a cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
  • la realizzazione degli interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico- edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico d’interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale;
  • le addizioni volumetriche agli edifici esistenti realizzate mediante ampliamento volumetrico all’esterno della sagoma esistente;

Chi presenta il Permesso di costruire? E' possibile trasferire il Permesso di costruire ai successori o eredi?

Il Permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo (Rappresentante di una società o delega al Progettista).

Vanno allegati i progetti richiesti dal regolamento edilizio, nonché una Dichiarazione del progettista circa la conformità del progetto alle norme locali e nazionali (regolamenti edilizi, normative antisismiche, igienico-sanitari, dell'efficienza energetica, etc.).

Il Permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa.

Durata, scadenze e deroghe del Permesso a costruire.

Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.

Decorsi tali termini, il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.

La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

IMPORTANTE: Un nuovo Piano regolatore (piano strutturale), che contrasti con gli interventi edilizi ,potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano già partiti e non si concludano entro tre anni.

Quali sono i tempi di rilascio del Permesso di costruire?

Le domande vengono gestite in ordine di presentazione ed entro 60 gg dalla presentazione il responsabile del procedimento formula una "proposta di provvedimento". Entro lo stesso termine il responsabile può chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Le integrazioni vanno fatte entro i successivi 15 gg e, fino al quel momento, il termine per emettere la proposta di provvedimento si sospende.

Il provvedimento finale e definitivo viene emesso -e notificato al richiedente- entro 30gg dall'emissione della "proposta di provvedimento". L'atto viene anche pubblicato sull'Albo pretorio, e i suoi estremi devono figurare in un cartello esposto presso il cantiere.

Se l'immobile oggetto dell'intervento è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, i 30 giorni decorrono dal rilascio dell'atto di assenso (necessario, perché in questo caso non è valido il principio del "silenzio-assenso").

In caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta (principio del silenzio-assenso), e può essere dato il via ai lavori.

Il  principio , non si applica ai casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali per i quali continua a valere quello del silenzio-rifiuto.

Se durante i lavori si manifestano delle varianti, che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le prescrizioni dettate dal permesso di costruire, può essere presentata la Scia.

Violazioni e sanzioni per mancato deposito del Permesso di costruire.

Se vengono realizzati interventi in totale difformità dal permesso di costruire -o in assenza dello stesso-, l'Ufficio comunale può disporre la demolizione o la rimozione dell'opera, a seconda dei casi, e, in caso di mancato rispetto dell'ordine, può confiscare l'edificio.

A seconda dei casi (per esempio, se non si ottempera all'ordine di demolizione o rimozione), possono seguire anche azioni penali da parte degli organi regionali (ammenda variabile da 5164 a 51645 euro ed arresto fino a 2 anni). In caso di ristrutturazioni edilizie non rimosse entro il termine stabilito, il Comune può provvedere direttamente, a spese di chi ha commesso la violazione. In caso di inottemperanza, inoltre, può essere irrogata una sanzione amministrativa variabile da 2.000 a 20.000 euro, salve ulteriori sanzioni previste dalla legge.

Qualora gli interventi abusivi o eseguiti in difformità al permesso di costruire siano comunque conformi alle norme edilizie e ai regolamenti locali, è possibile chiedere un Permesso "in sanatoria"pagando il contributo di costruzione in misura doppia. La richiesta va presentata in Comune e il permesso si intende concesso, se il responsabile dell'ufficio risponde positivamente entro 60gg. Ciò, in ogni caso, prima di ogni accertamento o applicazione di sanzioni. Il mancato pagamento del contributo di costruzione, invece, comporta l'applicazione di sanzioni decise dalle Regioni. Decorso inutilmente il termine di 240 gg dalla scadenza, il Comune può provvedere alla riscossione coattiva.

Costo del Permesso di costruire: oneri di urbanizzazione e di costruzione.

Il rilascio del Permesso comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione e di un contributo di costruzione, pari ad una frazione del costo di costruzione (o di intervento). Gli oneri di urbanizzazione sono una sorta di partecipazione del cittadino alle spese di urbanizzazione (fognatura, acquedotti, impianto di illuminazione), che il Comune sostiene per il territorio, e devono essere pagati dalla persona a cui è intestato il Permesso di costruire. Devono essere liquidati all'atto del rilascio del permesso e possono essere, su richiesta, rateizzati.

Il loro importo varia sia rispetto alla località sia rispetto al tipo di lavori. Sono normalmente espressi in euro per mq. Per dare un ordine di grandezza, circa 800 € ogni 10 mq.

Il contributo di costruzione invece viene determinato in percentuale (variabile dal 5 al 20%) rispetto ai costi di costruzione o di intervento, maggiorato secondo le classi di edificio. Le tabelle dei due oneri spesso si trovano sui siti stessi dei Comuni, nel settore dedicato all'edilizia.

Nel caso di assenza di opere di urbanizzazione primaria (es. ville in campagna), il privato può procedere all’esecuzione delle medesime, contemporaneamente alle costruzioni oggetto del permesso, evitando gli oneri.

Oltre agli oneri, occorre preventivare il costo del professionista (geometra e/o architetto e ingegnere), dei materiali e della manodopera. Ad oggi, sul web, è possibile ottenere dei preventivi puntuali e senza alcun impegno, in pochi minuti.

Potrà ottenere un preventivo gratuito via mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Livorno, grosseto, Bologna, Pisa, Massa Carrara e Lucca.

Madera Ing. Vincenzo
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Ingegnere Civile

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