Condono edilizio 2026 e sanatorie abusi: costi, norme, sanzioni

Abusi edilizi o difformità: tipi e relative sanatorie e condoni. Qual è la normativa, quando si prescrivono e quali sono i costi e le sanzioni.

Qualche volta non ci accorgiamo di averlo commesso, altre volte lo ereditiamo, altre volte ancora lo sottovalutiamo. L'abuso edilizio, non importa come o quando è stato realizzato, ma come sanarlo?

Esatto, ho utilizzato il verbo sanare e non condonare. Molti clienti mi chiedono quando sarà il prossimo condono, se ci sono novità dell'ultima ora. Ti voglio dare una brutta notizia, per poi risolverti il problema, o almeno spero.

E' molto difficile che il parlamento presenti un nuovo condono. Sono leggi speciali, valide per periodi limitati. Io non ci farei affidamento. Non è nemmeno impossibile, ma non ci sono certezze.

Per le irregolarità "sanabili" è possibile ricorrere alla Sanatoria edilizia! Questa procedura permette, attraverso il pagamento di una sanzione e nel rispetto della normativa vigente, di regolarizzare la difformità. Oltre alla sanzione, dovrai pagare la parcella di un professionista, il cui costo varierà in base alla difficoltà del procedimento e all'estensione del tuo immobile. Negli altri casi può essere necessario rimuovere le opere abusive o adottare le diverse soluzioni ammesse dalla normativa.

Nella guida chiarirò tutti questi aspetti, anche in considerazione delle importanti novità introdotte dal decreto salva casa D.L. 69/2024 e la successiva conversione in Legge 105/2024. Partiamo:

Quando un'opera costituisce un abuso edilizio?

Una difformità edilizia è un illecito amministrativo e nei casi più rilevanti penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza:

• permesso di costruire, CILA o SCIA;
• licenza, concessione, autorizzazione per gli interventi passati;

Le conseguenze cambiano notevolmente in base al tipo e alla gravità dell’intervento: la costruzione di un edificio senza permesso non è equiparabile, sotto il profilo sanzionatorio, alla mancata presentazione di una CILA per una modifica interna.

Non voglio farti preoccupare, molte difformità possono essere sanate, cioè regolarizzate, quando ricorrono i requisiti richiesti, mediante il rilascio o la presentazione del titolo in sanatoria e il pagamento delle relative somme.

Con qualche esempio vorrei farti capire cosa costituisce un abuso.

Prendi in mano l'ultima planimetria depositata al Comune del tuo appartamento. Non l'ultima planimetria catastale ma comunale, ti spiegherò poi. Se non fosse presente nel tuo archivio, potresti contattare lo Sportello edilizia del tuo Comune, chiedere un appuntamento di accesso agli atti e farti le fotocopie degli atti presenti. Prendi un righello. Di solito, le planimetrie sono in scala 1:100, quindi 1 centimetro sul foglio equivale a 100 cm nella realtà, quindi ad 1 metro.

Se, prendendo le misure, scopri che un muro in forati è traslato, ad esempio, di 10 centimetri, contatta un geometra, architetto o ingegnere. Insomma, un professionista di fiducia.

Stessa cosa vale per:

• ampliamenti,
• porte traslate, non presenti o con aperture differenti,
• diverse altezze nei vari locali,
• presenza di più o meno piani,
• più o meno gradini delle scale o larghezze delle rampe differenti;
• verande non segnalate,
• balconi o terrazze più strette,
• muretti di confine del giardino più bassi,
• finestre e lucernari non rappresentati,
• stanze con diversi usi: cucina segnalata nella camera o soggiorno nel ripostiglio. Insomma, non ci devono essere differenze tra la planimetria e la realtà.

Non finisce qui, anche le procedure adottate devono essere corrette e i permessi che si sono susseguiti nel tempo devono essere privi di errori. Ma, per verificare ciò, non puoi fare a meno di un professionista.

Per concludere il paragrafo, per mia esperienza personale, se avessi tutte le carte in regola saresti proprio fortunato. Oppure, godi di un progetto depositato recentemente.

Differenza tra abuso e difformità

Nessuna. O meglio, l'illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre al bar è chiamato abuso.

Inoltre, parlando con i clienti, mi sono accorto che spesso si confondono due definizioni basilari, per comprendere a pieno il mondo degli abusi.

Catasto e urbanistica. Quali sono le differenze?

Negli ultimi anni, specialmente in sede di compravendita, sentiamo parlare di Conformità urbanistica e catastale dell'immobile (appartamento, casa, villa, garage, cantina etc.) rispetto agli atti urbanistici e catastali depositati.

Difatti, un immobile per essere conforme deve essere "regolare" sia al "Comune", sia all'Agenzia delle Territorio, ex catasto.

I dati catastali, come superficie, rendita, consistenza e indirizzo, oltre alla planimetria depositata devono essere rispondenti allo stato di fatto, in cui si trova l'immobile. Questo ai soli fini fiscali. In pratica, solo per pagare le tasse in modo corretto. Difatti, il catasto non è probatorio (a meno di alcune eccezioni): nulla che risulti al catasto può dare origine a diritti sugli immobili. Non legittima alcunché dal punto di vista urbanistico:

non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, sia stato concesso dal Comune!

Nella gerarchia delle conformità, il Catasto ha indubbiamente meno rilevanza dell'Urbanistica. Le difformità catastali possono generalmente essere corrette mediante un aggiornamento presentato da un tecnico abilitato.

Altra questione è la conformità urbanistica. I progetti come la Licenza edilizia, Concessione edilizia, Permesso di costruire, Condono, SCIA, DIA, CILA ecc. vengono depositati al Comune e archiviati. Sono questi ultimi a rendere il bene, o parte di esso, abusivo o conforme.

Per approfondire questo argomento, penso possa esserti utile l'articolo sulla Conformità urbanistica e catastale.

Altra confusione è dettata dalla differenza tra condono e sanatoria, cerchiamo di chiarire:

Qual è la differenza tra condono e sanatoria?

La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre, la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.

In pratica, i Condoni sono procedimenti che potevano essere adottati solo in periodi ormai già conclusi. Chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato.

In Italia si sono succeduti tre Condoni disciplinati:

• dalla legge n. 47 del 1985,
• dalla legge n. 724 del 1994;
• dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

Nel 1985 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna od altri), che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Nel 1994 potevano essere condonate soltanto le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Il condono del 2003 era simile a quello del 1994 con ulteriori restrizioni.

In definitiva, ad oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Molti condoni passati non sono ancora conclusi, quindi in corso di definizione.

Di contro, potresti sfruttare la sanatoria se l’intervento non comunicato possiede i requisiti richiesti dalla normativa:

Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia è un procedimento amministrativo disciplinato dagli articoli 36 e 36-bis del Testo unico dell’edilizia.

Consente di regolarizzare la condizione in cui versa un immobile quando lo stato di fatto non corrisponde al progetto autorizzato o ai titoli edilizi depositati presso il Comune competente.

Le irregolarità edilizie possono essere classificate, in base alla loro gravità, nelle seguenti categorie:

• parziali difformità, disciplinate dagli articoli 34 e 37 del Testo unico dell’edilizia: comprendono le opere realizzate in modo parzialmente diverso rispetto al titolo edilizio, entro il limite delle variazioni essenziali definite dalla normativa regionale. Le difformità che rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall’articolo 34-bis non costituiscono invece, nei casi previsti dalla legge, una violazione edilizia;
• variazioni essenziali, disciplinate dall’articolo 32 del Testo unico dell’edilizia: si tratta di interventi che si discostano in maniera rilevante dal progetto autorizzato, per caratteristiche costruttive, dimensioni, destinazione d’uso o altri parametri urbanistico-edilizi. I criteri generali sono stabiliti dal Testo unico, mentre la loro definizione puntuale è rimessa anche alla normativa regionale;
• assenza di titolo, disciplinata dagli articoli 31 e 33 del Testo unico dell’edilizia: ricorre quando l’intervento è stato realizzato senza il necessario titolo edilizio, perché mai richiesto, mai rilasciato oppure divenuto inefficace in seguito a revoca, annullamento o provvedimento del giudice amministrativo;
• totale difformità, disciplinata dagli articoli 31 e 33 del Testo unico dell’edilizia: si verifica quando l’opera realizzata è sostanzialmente diversa da quella autorizzata per caratteristiche tipologiche, volumetriche, planimetriche o di utilizzazione, oppure quando vengono realizzati volumi ulteriori e autonomamente utilizzabili oltre i limiti del titolo edilizio.

Per queste irregolarità, la sanatoria può essere ottenuta soltanto quando ricorrono i requisiti previsti dalla normativa vigente.

Sanatoria edilizia: semplificazioni Salva Casa

Il decreto Salva Casa ha semplificato le condizioni necessarie per regolarizzare alcune difformità edilizie.

In passato, per ottenere una sanatoria era necessario rispettare il requisito della cosiddetta doppia conformità: l’intervento doveva risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

Il nuovo articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha introdotto una procedura semplificata per l’accertamento di conformità relativo agli interventi realizzati:

• in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, nelle ipotesi disciplinate dall’articolo 34 del D.P.R. 380/2001;
• in assenza o in difformità dalla SCIA ordinaria, nei casi previsti dall’articolo 37 del D.P.R. 380/2001;
• con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio, individuate ai sensi dell’articolo 32 del D.P.R. 380/2001.

Per queste fattispecie non è più richiesta la doppia conformità nella sua forma tradizionale. È sufficiente che l’intervento risulti:

• conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• conforme ai requisiti previsti dalla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione.

La doppia conformità continua invece a essere richiesta dall’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 per gli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa.

Come richiedere la sanatoria?

Il responsabile dell’intervento o l’attuale proprietario dell’immobile può presentare allo Sportello unico per l’edilizia la richiesta del Permesso di costruire in sanatoria oppure, quando previsto, una SCIA in sanatoria, accompagnata dall’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità dell’intervento alle condizioni stabilite dalla legge.

Per gli immobili situati nelle zone sismiche, con esclusione di quelle a bassa sismicità, e per opere che abbiano rilevanza strutturale si applicano inoltre le specifiche procedure previste per l’attestazione della conformità strutturale.

Il tecnico deve certificare il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, ai fini dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale o dell’applicazione delle procedure di controllo previste per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza strutturale.

Tempi della sanatoria edilizia

I tempi di definizione della sanatoria cambiano in base alla procedura applicabile.

Per le domande presentate ai sensi dell’articolo 36 del D.P.R. 380/2001, relative agli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale deve pronunciarsi con adeguata motivazione entro 60 giorni.

Se il Comune non adotta alcun provvedimento entro tale termine, la domanda si considera respinta. In questo caso si forma il cosiddetto silenzio-rigetto o silenzio-diniego.

Diversa è la procedura semplificata prevista dall’articolo 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa per le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA.

In tali casi:

• sulla richiesta di permesso di costruire in sanatoria il Comune deve pronunciarsi entro 45 giorni;
• sulla SCIA in sanatoria si applica il termine di 30 giorni;
• decorso inutilmente il termine previsto, la richiesta si considera accolta secondo il principio del silenzio-assenso.

I termini possono essere sospesi o modificati quando sia necessario acquisire ulteriori atti di assenso, in particolare in presenza di vincoli paesaggistici.

Quanto costa una sanatoria?

Il costo della sanatoria si compone di diversi elementi:

• l'oblazione o la sanzione prevista dalla procedura applicabile;
• l’eventuale contributo di costruzione;
• i diritti di segreteria comunali;
• gli eventuali costi degli adempimenti strutturali, paesaggistici o catastali;
• la parcella del professionista (ingegnere, architetto o geometra).

Sulle parcelle ho realizzato un articolo specifico. Passiamo alle sanzioni. 

Sanzioni penali ed amministrative

L'abuso edilizio viene punito sia dal punto di vista:

• penale
• amministrativo.

La sanzione penale prevede un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, mentre sul piano amministrativo possono essere disposti il ripristino dello stato legittimo, la demolizione oppure, nei casi previsti dalla legge, l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Sanzioni penali

Le sanzioni penali vengono evidenziate all'interno dell'art. 44 del Testo unico sull'edilizia Dpr 380/01:

"Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

1. l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive;
2. l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
3. l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso."

Quando non si applicano le sanzioni penali?

Sempre secondo l'art. 37 del Testo unico sull'Edilizia comma 6, le sanzioni penali di cui all'art. 44 non si applicano agli interventi edilizi soggetti:

• SCIA Segnalazione certificata di inizio attività;
• CILA Comunicazione di inizio lavori asseverata.

Fermo restando che le false dichiarazioni e gli eventuali ulteriori illeciti possono avere rilevanza penale. Diverso è il caso della SCIA alternativa al permesso di costruire.

Prescrizione della sanzione penale

A differenza della sanzione amministrativa, solo la sanzione penale può essere prescritta. Difatti, la sanzione amministrativa può essere richiesta dal Comune nonostante gli anni passati.

La prescrizione della sanzione penale può avvenire in due tempi:

• prescrizione breve: 4 anni in assenza di atti, che interrompono il termine della prescrizione;
• prescrizione ordinaria: 5 anni se nel frattempo si sono verificati atti, che interrompono il suddetto termine. Ad esempio, un decreto di Citazione in giudizio.

Sanzione amministrativa

Inoltre, si applica anche la sanzione amministrativa che dipende dalle seguenti fattispecie.

Sanzioni per interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Ai sensi dell'art. 31 del Testo unico sull'edilizia se il Comune accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, intima al responsabile dell’abuso di ripristinare lo stato dei luoghi.

Constatata l'inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro.

Il tutto deve avvenire entro il termine di 90 giorni. Quindi, in 3 mesi l'opera dovrà essere riportata alla stato concessionato oppure demolita. Se non si rispetta tale termine, l’area di sedime viene acquisita dal Comune. 

Ai sensi dell'Art. 33  del Testo unico sull'edilizia, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità qualora il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile.

Sanzioni per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Ai sensi dell'art. 34 del Testo unico sull'edilizia, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al:

•  triplo del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale,
• triplo del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Sanzioni per interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività

Ai sensi dell'art. 37 del Testo unico sull'edilizia, la realizzazione di interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al triplo dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro. 

Differenti sanzioni vengono applicate in caso di interventi di restauro e di risanamento conservativo.

Infine, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA tardiva) spontaneamente effettuata quando l'intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

Sanzioni amministrative  in caso di mancanza di deposito di CILA 

Ai sensi dell'art. 6 bis comma 5 del Testo unico sull'Edilizia, la sanzione amministrativa di una sanatoria, nel caso in cui non sia stata presentata una CILA a seguito di un intervento che ne richiedeva il deposito:

• 1.000 € nel caso in cui venga inviata la CILA a lavori ultimati.
• 333 € (riduzione di due terzi) nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva. Ad esempio, hai iniziato a spaccare il muro del bagno e ti accorgi che necessitava di comunicazione e in quel momento invii la CILA.

Attenzione però. Ci sono delle soluzioni alla demolizione o al ripristino. Potresti poter sanare gli abusi:

Difformità non sanabili

Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.

Pensa al caso in cui, spostando un tramezzo, tu abbia ridotto la superficie minima della camera sotto i 9 metri quadrati. A quel punto, o demolisci e ripristini la situazione, oppure converti in ripostiglio la camera. Stesso dicasi nel caso in cui venga aumentata eccessivamente la superficie di un vano e le finestre non riescano a soddisfare i rapporti aeroilluminanti.

Chi sono i responsabili dell'abuso?

Secondo l'art. 29 del Testo unico sull'edilizia Dpr 380/01, la responsabilità degli abusi cade congiuntamente in testa al:

• Committente,
• Costruttore,
• Direttore lavori.

Essi dovranno pagare le sanzioni pecuniarie e le spese per l'esecuzione della demolizione, in solido, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso.

Il Direttore dei lavori può sollevarsi dalla responsabilità, qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del Permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente Ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al Permesso di costruire, il Direttore dei lavori deve inoltre rinunciare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al Dirigente.

Se l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario, l’attuale proprietario non ne risponde automaticamente sul piano penale. Può tuttavia essere destinatario dei provvedimenti amministrativi di ripristino o demolizione, poiché tali misure incidono sull’immobile indipendentemente dall’autore materiale delle opere.

Nullità atti di compravendita su immobili che presentano abusi

La presenza di difformità edilizie non determina automaticamente la nullità della compravendita, ma può incidere sulla commerciabilità del bene, sugli obblighi informativi del venditore e sulle eventuali responsabilità contrattuali. La responsabilità del notaio o dell’agente immobiliare deve essere valutata in relazione ai rispettivi obblighi professionali e alle circostanze del caso concreto.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.

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