CERTIFICATO DI AGIBILITÀ obbligo, costi, ante 67

Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell'immobile. Cos'è, quando presentarlo, dove richiederlo, il costo e le situazioni particolari (assenza del titolo anche nel caso di compravendita).

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Se hai presentato una Scia o richiesto un Permesso di Costruire, in molti casi, dovrai depositare il certificato di agibilità. Se invece ti stai apprestando ad acquistare un appartamento privo di questo documento, ti consiglio la lettura del relativo paragrafo.

In questo articolo scopriremo quando è necessario, cosa occorre allegare, i costi e tratteremo il caso dell'assenza del titolo.

Ti premetto che, i termini "abitabilità" e "agibilità" edilizia, riferiti ad una unità immobiliare o ad un edificio, sono in realtà la stessa cosa. O meglio, in passato l'abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre, l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali. Dal 2013, i certificati sono stati fusi nella Segnalazione Certificata di Agibilità SCA. Quindi, per il garage, il negozio, il locale commerciale ecc. valgono le medesime procedure seguite per le case.

Vediamo in dettaglio quali sono le caratteristiche di questo documento e le domande più frequenti.

 

 

Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità, autocertificazione di abitabilità, SCA?

L'obiettivo del certificato di agibilità è "attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente". E' un documento che sta provocando non pochi disagi nel caso di compravendita e rogito, specialmente in quelle regioni dove è diventata obbligatoria la stesura della relazione di conformità e la verifica da parte di un professionista della regolarità urbanistica.

In passato, l'abitabilità di un immobile era rilasciata dal Sindaco su istanza del tecnico. Con il Decreto del Fare, legge n. 69/2013, è possibile ottenere il certificato di agibilità mediante un’autocertificazione nota come SCA segnalazione certificata di agibilità del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attesti la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio dell'agibilità. In pratica, tutta la responsabilità passa in testa al direttore lavori.

Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito edile), presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Entro 180 giorni dalla data in cui è pervenuto il deposito dell’agibilità, il Comune, tramite la ASL, dispone le ispezioni, al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

Può essere depositata anche una SCA "parziale" riferita a singoli edifici, singole porzioni o singole unità immobiliari, purché autonomi e a condizione che, siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.

Ma quando è necessario:

Quando va presentato il Certificato di agibilità o abitabilità?

In Italia, le linee guida generali vengono indicate all'interno del Testo unico dell'edilizia  DPR 380-2001. Saranno poi le Regioni ed il Comune ad implementarle. Vediamo cosa prescrivono i vari livelli gerarchici.

Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 del DPR 380/2001, deve essere presentato nei seguenti:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Ovviamente, deve essere presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi ricadenti in uno dei casi a monte.

Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell'abitabilità. Ogni comune avrà differenti prescrizioni. Prendiamo ad esempio la Toscana, nello specifico il caso di Firenze. 

La legge regionale toscana vigente è la 65/2014. Secondo quest'ultima: "la certificazione di agibilità è necessaria, oltre che per gli edifici derivanti da interventi di nuova edificazione, anche:

a) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di sostituzione edilizia o di sopraelevazione, totali o parziali;

b) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, o di ampliamento, che riguardino parti strutturali degli edifici;

c) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, oppure di ampliamento, contestuali a mutamento della destinazione d'uso

d) per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari."

Il comune di Firenze, all'interno del regolamento edilizio, ha ulteriormente precisato che la SCA deve essere consegnata nel caso di:

- nuove costruzioni;

- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

- interventi sugli edifici esistenti che possano alterare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti, quali quelli che riguardino parti strutturali degli edifici ovvero quelli che comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso . Se ti trovi in questo caso, ti consiglio l'approfondimento sul cambio di destinazione d'uso.

In conclusione, sugli edifici esistenti di Firenze, l'agibilità va rielaborata nel caso di interventi di "notevole impatto"che interessino parti strutturali, oppure, che comportino il cambio di destinazione d'uso.

Ogni Comune ha le sue prescrizioni!!! Ti consiglio di verificare i regolamenti locali!

 

Chi può presentare la Segnalazione certificata di Agibilità?

Secondo l'art. 3 del Decreto legislativo 222/2016, possono presentare la SCA:

    • il soggetto titolare del permesso di costruire;
    • il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività SCIA;
    • i loro successori o aventi causa.

In questo articolo, elenco i soggetti che possono presentare una pratica edilizia.

Nella pratica, è sempre il direttore lavori a presentarlo su procura del richiedente (proprietario, successori etc.).

Quali sono gli allegati?

Oltre al modello,

tra gli allegati alla SCA, non sempre obbligatori, abbiamo:

    • Dichiarazione di rispondenza o di conformità dell'impianto elettrico, gas cottura, riscaldamento, idrico-sanitario e radiotelevisivo ai sensi del DM 37/08.
    • Elaborato tecnico di copertura e linee vita.
    • Attestato di avvenuta variazione catastale.

    • Certificato di collaudo dell'eventuale ascensore.
    • Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

    • Impianto di protezione antincendio.
    • Impianto di protezione dalle scariche atmosferiche.
    • Estremi della dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi strutturali locali.
    • Certificato di collaudo statico, qualora necessario.
    • Certificazione energetica APE.
    • Fascicolo del fabbricato ai sensi del D. Lgs 81/2008.
    • Attestazione conclusiva del rispetto dei requisiti acustici degli edifici.

Ma quanto potrebbe costare un certificato di agibilità? Vediamolo:

Qual è il costo del certificato di abitabilità e dove richiederlo?

Di solito, il deposito dell'agibilità è solo una voce di un preventivo riferito a più prestazioni. Prendiamo ad esempio il cambio di destinazione d'uso. Il professionista, oltre al deposito dell'agibilità, dovrà protocollare la SCIA, l'aggiornamento catastale, l'eventuale pratica strutturale ecc. In questi casi, il costo si aggira intorno agli 800 - 1.000 €.

E' raro trovarsi di fronte ad una richiesta di redazione di certificato di abitabilità puntuale e isolata. Per questo caso, è difficile la quantificazione del costo.

Oltre al tecnico, dovrai pagare i diritti per il deposito al Comune. In genere, si attestano tra i 50 e i 100 €.

Mentre, se avessi smarrito il certificato o non fossi a conoscenza dell'esistenza, potresti ricercarlo chiedendo una visura degli atti abilitativi presso l'archivio del Comune dove è situato l'immobile.

Concludo il paragrafo dicendoti che, il certificato non ha una scadenza e, quindi, non prevede un rinnovo. A meno che, si intervenga influenzando le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell'appartamento. In questo caso, occorre presentare una nuova segnalazione.

 

Immobili privi di certificato di abitabilità: come comportarsi? Ante 1934 e ante 1967.

Riferendosi all'agibilità, molti professionisti citano il 1967 o il 1934. Ma cosa è successo in questi anni?

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Partiamo dall'introduzione dell'agibilità. Il certificato è stato introdotto con il Regio Decreto n.1265 del 1934. Di conseguenza, i vecchi edifici realizzati e costruiti prima del 1934 non possiedono questo documento, a meno che, non sia stato depositato a seguito di interventi successivi. In realtà, è possibile trovarlo sotto altre nomenclature anche precedentemente al 1934.

Fondamentalmente, a mio parere, non è obbligatorio che le costruzioni edificate prima del 1934 abbiano l'agibilità (o abitabilità), a meno di regolamenti, anche locali, che ne stabilissero l'obbligo.

Dal 1934 e prima del 1967 (ante '67), l'autorizzazione all'abitabilità veniva concessa a cura del Podestà. Con la legge Ponte, dal 1967 in poi, appare la dicitura “dichiarazione di abitabilità o di agibilità”.

Essendo che, molti di questi immobili, ad oggi, non avrebbero i requisiti (altezze, rapporti aereo-illuminanti etc.) per ottenere l'abitabilità, quali interventi di manutenzione o ristrutturazione puoi realizzare per non perdere questo "privilegio"?

E' presto detto: nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori (ed altri requisiti) rispetto a quelle prescritte dalla vigente disciplina, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Quindi, se non peggiori queste condizione, potrai realizzare nuovi interventi. Ad esempio, qualora l'immobile avesse un'altezza inferiore a 2,70 non potrai abbassare il solaio, in quanto, perderesti l'agibilità. Di solito, ciò viene segnalato nei regolamenti edilizi locali.

Concludendo, dal 1994 (DPR 425) la procedura per il rilascio del certificato di agibilità è stata soggetta al silenzio assenso. In pratica, se il Comune non avesse risposto entro 60 giorni dalla richiesta, l'agibilità sarebbe stata concessa tramite il silenzio assenso. All'istanza di abitabilità, si allegavano collaudo statico, ricevuta di accatastamento, dichiarazione di prosciugatura dei muri e dichiarazione del direttore dei lavori della conformità dell'opera al progetto. Come già accennato, dal 2013, il certificato venne sostituito da un'autocertificazione del Direttore dei Lavori SCA segnalazione certificata di agibilità.

Come certificare a quando risale l'immobile?

Per scoprire a quando risale il nostro immobile, ci viene in soccorso il DL Semplificazioni 2020 che ha di fatto aggiornato il Testo Unico sull'Edilizia DPR 380/01. L'art. 9 bis, comma 1 bis del TU recita:

"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa..omissis... Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

In pratica, per certificare che l'immobile sia ante '67 o ante '34 occorre spulciare ogni tipo di documento alla ricerca della prova che fermi l'edificazione dello stabile ad un determinato periodo. Facciamo un esempio: immagina di reperire in conservatoria un atto di compravendita del 1960 in cui risulti che l'immobile sia stato edificato nel 1905, oppure che dagli estratti cartografici del 1950 risulti vuoto il lotto di terra su cui insiste il tuo fabbricato e così via.

Sanzioni e conseguenze in caso di mancata presentazione.

La mancata presentazione della domanda entro 15 giorni dalla data di fine lavori comporta di una sanzione compresa tra 77 e 464 euro. In particolare:

    • € 77,00 (dal 16° al 30° giorno dall'ultimazione dei lavori),
    • € 232,00 (dal 31° al 60° giorno dalla fine dei lavori),
    • fino a € 464,00 (dopo il 61° giorno dall'ultimazione dei lavori).

Quindi, le conseguenze sono relativamente minime. Il problema potrebbe presentarsi in caso di compravendita o verifica della conformità urbanistica e catastale.

Compravendita immobili senza agibilità.

Per quanto detto nel paragrafo precedente, se ti stai apprestando ad acquistare un immobile ante '34, quasi sicuramente l'edificio sarà privo di agibilità. In pratica, nella gran parte degli edifici, specialmente quelli in zona A centro storico, questo documento è assente e gli immobili vengono trasferiti liberamente.

Quindi, è possibile compravendere o affittare gli immobili ante '34 privi di certificato di agibilità, purché, non abbiano subito degli interventi successivi che richiedessero il deposito dell'agibilità. Viceversa, in caso di assenza ingiustificata, le ultime sentenze in materia hanno disposto la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell'unità immobiliare.

Prima di firmare il preliminare, ti consiglio di far valutare l'assenza del titolo ad un professionista al fine di evitare questioni legali.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.

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CHI SONO?

Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre Gennaro mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo, ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito vengono lette circa 60.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design.

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