Elenco dei documenti necessari per vendere la casa nel 2026

Quali sono i documenti necessari per vendere casa nel 2026? Prima di arrivare al rogito notarile, il proprietario deve raccogliere una serie di documenti relativi all'immobile, alla sua provenienza, alla situazione catastale, alla regolarità urbanistico-edilizia e agli impianti.

Alcuni documenti sono sempre necessari, mentre altri vengono richiesti soltanto in determinate circostanze. Tra i più importanti troviamo la visura e la planimetria catastale, l'atto di provenienza, l'APE, i titoli edilizi e la documentazione relativa all'agibilità. In alcuni casi occorre anche predisporre una relazione tecnica di compravendita.

Vediamo quindi l'elenco completo dei documenti per vendere un appartamento o una casa, quali sono obbligatori, dove recuperarli e quali verifiche effettuare per evitare problemi e ritardi nella compravendita.

Carta d'identità e codice fiscale.

Direi che dovrebbero essere i documenti più semplici da reperire. Ma controlla se nell'ultima foto della carta d'identità avevi i capelli fucsia e il piercing al naso. Nel caso, potrebbero essere passati più di dieci anni e dovrai correre a rinnovarla.

Il venditore deve consegnare al notaio un documento d'identità valido e il codice fiscale. Se l'immobile appartiene a più proprietari, occorreranno i documenti di tutti i soggetti che intervengono nella vendita. Per i cittadini stranieri potrebbero essere necessari ulteriori documenti, come il passaporto o il permesso di soggiorno, in relazione alla specifica situazione.

Visura e planimetria catastale.

La visura è un documento fiscale dove vengono indicate alcune informazioni sull'immobile: indirizzo e Comune di ubicazione, il foglio, la particella e l'eventuale subalterno. Nel caso di un fabbricato, il foglio è una sorta di "mappa" di una porzione del Comune dove vengono segnalate le particelle (porzioni di foglio) sulle quali insistono i fabbricati. I subalterni identificano le singole unità immobiliari del fabbricato. Se non è aggiornata, occorre scaricarne una nuova. Per ritenersi aggiornata, è opportuno che non siano trascorsi 6 mesi dal prelievo, anche se non esiste una scadenza legale generalizzata di sei mesi per le visure catastali. Se vuoi, possiamo scaricartela scaricartela noi.

Inoltre, vengono segnalati i dati anagrafici delle persone intestatarie, la rendita catastale, la consistenza (superficie in mq o numero di vani) e le quote di proprietà.

Può essere utile consegnare una particolare visura, quella storica, che indica tutte le condizioni e le variazioni che ha subito nel tempo l'unità immobiliare. Grazie a questo documento, si riesce a risalire ai proprietari che si sono susseguiti, ai cambi di rendita, di indirizzo ecc., nei limiti delle informazioni disponibili negli archivi catastali.

Viceversa, nella visura attuale, le informazioni sono riferite al presente.

La planimetria catastale è il disegno tecnico che ci indica la distribuzione interna dell'unità immobiliare. Anche in questo caso, è opportuno che sia stata scaricata di recente, preferibilmente da meno di 6 mesi, pur non essendo prevista una scadenza legale generalizzata.

Attenzione: prima della vendita occorre verificare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto dell'immobile. Ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, nell'atto di compravendita deve essere resa la dichiarazione di conformità catastale, che può essere sostituita da un'attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Se sono presenti difformità catastali rilevanti, potrebbe essere necessario aggiornare la planimetria mediante una pratica DOCFA. Ricorda, però, che la conformità catastale non equivale alla regolarità urbanistico-edilizia: sono due verifiche differenti.

Atto di provenienza.

L'atto di provenienza è il documento che dimostra come il venditore sia diventato proprietario dell'immobile. Può trattarsi di un precedente rogito notarile di compravendita, di una donazione, di una divisione, di un provvedimento giudiziario o di altro titolo idoneo.

Qualora l'immobile sia stato oggetto di dichiarazione di successione, dovrà essere allegato anche l'atto precedente, oltre alla documentazione successoria pertinente.

In caso di provenienza ereditaria, il notaio verificherà anche la situazione relativa all'accettazione dell'eredità e alla sua eventuale trascrizione. Se quest'ultima non è stata eseguita, potrebbe essere necessario procedere in occasione della compravendita.

Certificazione energetica.

Con questo documento saprai se stai vendendo o acquistando una catapecchia energetica. Dura 10 anni e deve essere aggiornato in caso di interventi che variano i consumi stimati. La legge obbliga il proprietario a farlo redigere, in caso di vendita, da un professionista abilitato alla certificazione energetica, come un ingegnere, un architetto o un geometra in possesso dei requisiti previsti.

Il documento prende il nome di Attestato di Prestazione Energetica (APE) e contiene informazioni sulla classe energetica dell'edificio, sui consumi convenzionali e sulle caratteristiche energetiche dell'immobile.

L'APE ha una validità massima di 10 anni, subordinata al rispetto delle condizioni previste dalla normativa, comprese quelle relative ai controlli di efficienza energetica degli impianti. Deve essere aggiornato quando gli interventi modificano la prestazione energetica dell'immobile.

Generalmente l'attestato deve essere messo a disposizione dell'acquirente durante le trattative e consegnato alla conclusione delle stesse. Nei casi previsti dalla legge, deve essere allegato al contratto di compravendita. Sono comunque previste specifiche esclusioni dall'obbligo di dotazione dell'APE.

Titolo abilitativo e certificato di agibilità.

Tra i documenti più importanti per vendere un immobile troviamo i titoli abilitativi edilizi, che consentono di ricostruire la storia autorizzativa dell'edificio e di verificare la regolarità urbanistico-edilizia.

In particolare, possono essere necessari:

• Licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire originario;
• Eventuali autorizzazioni edilizie, DIA, SCIA e CILA successive;
• Pratiche di condono edilizio e relativi provvedimenti di sanatoria;
• Permessi di costruire o SCIA in sanatoria;
• Elaborati grafici allegati ai titoli edilizi;
• Documentazione relativa a eventuali varianti e modifiche eseguite nel tempo.

Questa documentazione permette al tecnico incaricato di ricostruire lo stato legittimo dell'immobile, secondo quanto previsto dall'art. 9-bis del DPR 380/2001.

Non è sufficiente che la planimetria catastale rappresenti correttamente l'immobile: occorre verificare che quanto realizzato sia conforme anche alla documentazione edilizia legittimante, tenendo conto delle disposizioni sulle tolleranze e sulle eventuali regolarizzazioni.

Un altro documento importante è il certificato di agibilità, oppure la segnalazione certificata di agibilità (SCA), per gli immobili soggetti alla relativa disciplina.

L'agibilità riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e gli altri requisiti previsti dalla normativa, valutati secondo le disposizioni applicabili.

La mancanza dell'agibilità non determina automaticamente l'impossibilità giuridica di vendere un immobile, ma può comportare rilevanti conseguenze contrattuali e problemi per l'acquirente. È quindi opportuno verificare la situazione prima del rogito e concordare con il notaio le eventuali dichiarazioni da inserire nell'atto.

Certificato di destinazione urbanistica.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti.

Non è normalmente necessario per la vendita di un semplice appartamento, ma è richiesto, ai sensi dell'art. 30 del DPR 380/2001, per gli atti che riguardano terreni, salvo le esclusioni previste dalla legge.

In particolare, l'obbligo non si applica ai terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti al Catasto Fabbricati, purché la superficie complessiva dell'area pertinenziale sia inferiore a 5.000 mq.

Il CDU contiene le prescrizioni urbanistiche relative all'area e ha validità di un anno dalla data del rilascio, purché nel frattempo non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. In tal caso, deve essere accompagnato dalla dichiarazione prevista dalla normativa.

Per richiederlo occorre generalmente presentare al Comune un'istanza corredata dai riferimenti catastali dei terreni interessati.

Relazione tecnica notarile.

La relazione tecnica notarile, spesso indicata anche come relazione tecnica di compravendita o relazione tecnica integrata, è un documento redatto da un tecnico abilitato, generalmente un ingegnere, un architetto o un geometra.

Il suo scopo è verificare la situazione urbanistico-edilizia e catastale dell'immobile prima della compravendita, segnalando eventuali difformità da regolarizzare.

Generalmente il tecnico effettua un sopralluogo, rileva lo stato dei luoghi, esamina le planimetrie catastali e confronta l'immobile con la documentazione edilizia depositata presso il Comune.

La relazione può comprendere:

• Identificazione catastale dell'immobile;
• Ricostruzione dello stato legittimo urbanistico-edilizio;
• Verifica della corrispondenza tra stato di fatto, titoli edilizi e planimetria catastale;
• Individuazione di eventuali difformità edilizie o catastali;
• Verifica della documentazione relativa all'agibilità;
• Indicazione degli eventuali interventi o procedimenti necessari alla regolarizzazione.

Attenzione: la relazione tecnica di compravendita non è un documento obbligatorio in modo generalizzato su tutto il territorio nazionale. Tuttavia, viene frequentemente richiesta dai notai o concordata tra le parti, anche in base alle prassi locali.

È comunque fortemente consigliabile predisporla prima di mettere in vendita l'immobile, perché permette di individuare per tempo eventuali problemi che potrebbero ritardare o compromettere la compravendita.

Regolamento condominiale.

Se l'immobile si trova all'interno di un condominio, è opportuno consegnare all'acquirente una copia del regolamento condominiale, se esistente, e delle eventuali tabelle millesimali.

Il regolamento disciplina l'utilizzo delle parti comuni, la ripartizione di determinate spese e le regole da rispettare all'interno dell'edificio.

Inoltre, è opportuno richiedere all'amministratore di condominio una dichiarazione relativa alla situazione dei pagamenti, alle eventuali spese straordinarie deliberate e alle controversie condominiali in corso.

Questo passaggio è particolarmente importante perché, ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Prima di vendere casa, quindi, verifica che le rate condominiali siano state pagate e che non vi siano lavori straordinari già deliberati di cui l'acquirente debba essere informato.

Contratto di locazione.

Se l'immobile è affittato, occorre consegnare una copia del contratto di locazione, completo degli eventuali rinnovi, delle proroghe e della documentazione relativa alla registrazione.

Il compratore deve conoscere le condizioni del contratto, il canone, la durata e la situazione dei pagamenti, poiché la vendita dell'immobile non determina automaticamente la cessazione della locazione.

In determinati casi occorre anche verificare la presenza di eventuali diritti di prelazione spettanti all'inquilino, previsti da specifiche disposizioni di legge.

Qualora invece l'immobile debba essere venduto libero da persone, il venditore dovrà assicurarsi di poterlo effettivamente consegnare nelle condizioni pattuite alla data stabilita.

Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia.

Un'altra documentazione importante riguarda gli impianti presenti nell'immobile, come quello elettrico, idrico-sanitario, del gas e di riscaldamento.

Per gli impianti soggetti al DM 37/2008, è opportuno recuperare le dichiarazioni di conformità rilasciate dalle imprese installatrici e, quando prevista e ammissibile, la dichiarazione di rispondenza.

Questi documenti permettono di ricostruire le caratteristiche degli impianti e di attestare la loro conformità alle disposizioni applicabili al momento della realizzazione o degli interventi eseguiti.

La mancanza delle dichiarazioni di conformità non impedisce automaticamente la compravendita dell'immobile. Tuttavia, le parti devono conoscere la situazione degli impianti e disciplinarla correttamente nel contratto.

Per quanto riguarda la caldaia e gli altri impianti termici, è opportuno consegnare il libretto di impianto, i rapporti di controllo di efficienza energetica e la documentazione delle manutenzioni eseguite, ove previsti.

In caso di impianti non funzionanti, non conformi o privi di documentazione, è consigliabile procedere a una verifica tecnica prima della vendita.

Certificato di residenza (o autocertificazione), estratto di nascita e certificato di stato civile o estratto dell'atto di matrimonio.

Il notaio deve accertare non soltanto l'identità del venditore, ma anche la sua situazione personale e patrimoniale, che potrebbe influire sulla titolarità e sulla possibilità di disporre dell'immobile.

Tra i documenti che possono essere richiesti troviamo il certificato di residenza, l'estratto dell'atto di matrimonio, il certificato di stato libero o la documentazione relativa all'unione civile.

Se il venditore è sposato, è particolarmente importante verificare il regime patrimoniale dei coniugi, distinguendo tra comunione legale e separazione dei beni.

In presenza di convenzioni matrimoniali, accordi patrimoniali o altre situazioni particolari, il notaio potrebbe richiedere ulteriore documentazione.

Non tutti questi documenti devono necessariamente essere prodotti in ogni compravendita: alcuni possono essere acquisiti direttamente dal notaio o sostituiti da dichiarazioni quando la normativa lo consente. L'estratto di nascita, in particolare, non è richiesto indistintamente per tutte le vendite.

Copia del contratto di mutuo.

Se l'immobile è stato acquistato mediante un mutuo ipotecario ancora in corso, è necessario informare il notaio e fornire la relativa documentazione.

In particolare, possono essere richiesti una copia del contratto di mutuo, il conteggio estintivo aggiornato della banca e le informazioni relative all'ipoteca iscritta sull'immobile.

La presenza di un mutuo non impedisce necessariamente di vendere casa. Generalmente, una parte del prezzo ricevuto dall'acquirente viene utilizzata per estinguere il debito residuo, secondo le modalità concordate con la banca e il notaio.

Occorre inoltre verificare la cancellazione dell'ipoteca. In molti casi, dopo l'estinzione del mutuo, la cancellazione avviene attraverso la procedura semplificata prevista dall'art. 40-bis del D.Lgs. 385/1993.

Se invece il mutuo è già stato estinto, ma l'ipoteca risulta ancora iscritta, sarà necessario verificare la situazione prima della compravendita.

Altri documenti che potrebbero essere necessari per vendere casa.

Oltre ai documenti già elencati, il notaio potrebbe richiedere ulteriori informazioni e attestazioni in funzione delle caratteristiche dell'immobile e della situazione del venditore.

Tra questi troviamo:

• Contratto preliminare di compravendita: se è stato sottoscritto, occorre consegnarne una copia, insieme agli eventuali documenti di registrazione.
• Documentazione dei pagamenti: copia degli assegni, dei bonifici e degli altri mezzi di pagamento utilizzati per caparre e acconti.
• Documentazione dell'agenzia immobiliare: dati del mediatore, provvigioni pattuite e pagamenti effettuati, qualora sia intervenuta un'agenzia.
• Documentazione relativa a donazioni o successioni: eventuali atti e certificazioni necessari per verificare la provenienza dell'immobile.
• Documentazione relativa a lavori agevolati: pratiche edilizie, eventuali comunicazioni fiscali e documenti relativi ai bonus edilizi, quando rilevanti per la compravendita.
• Documenti relativi a servitù e vincoli: eventuali atti che disciplinano diritti di passaggio, servitù, convenzioni o altri vincoli gravanti sull'immobile.

Il consiglio è quello di raccogliere la documentazione prima di mettere l'immobile in vendita, soprattutto per quanto riguarda lo stato legittimo urbanistico-edilizio e la conformità catastale. Alcuni documenti possono essere recuperati in pochi giorni, mentre per altri, come gli atti edilizi depositati presso il Comune o le eventuali pratiche di sanatoria, potrebbero essere necessari tempi molto più lunghi.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.