Preliminare online: chi e come si registra, a che costo?

E' obbligatoria la registrazione (online e dal vivo) del compromesso, quanto costa, chi e come deve essere pagata la registrazione del preliminare di compravendita. Differenza con la trascrizione.

Tramite il contratto preliminare o compromesso ti impegnerai a stipulare in un secondo momento un contratto definitivo successivo (rogito) per il trasferimento di un immobile. Utilizzando il compromesso, il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma del rogito. Si tratta di un impegno di acquisto futuro.

Preliminare: caratteristiche e obbligo

La stipula del preliminare non è obbligatoria, ma consigliata qualora non sia possibile la vendita immediata del bene. Quindi, qualora:

• • • l’acquirente sia in cerca di un mutuo;
    • il venditore sia in attesa che gli venga consegnata una nuova casa;
    • oppure l'impresa costruttrice debba terminare la realizzazione della casa.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Ovviamente, tale contratto, per essere ritenuto valido dovrà contenere tutti gli elementi essenziali che compongono un contratto.

In questo articolo, approfondiremo tutti gli aspetti legati alla registrazione del compromesso. Partiamo:

Differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare. La registrazione è obbligatoria?

Una volta firmato il preliminare, dovrai obbligatoriamente registrarlo all'Agenzia delle Entrate. Altrimenti verrai sanzionato.

Ma ahimè, l’Agenzia delle Entrate, tramite la registrazione, oltre ad attribuire una data certa al contratto, non svolge ulteriori funzione rilevanti.

A differenza della trascrizione (non obbligatoria), in caso di sola registrazione del contratto, il venditore potrebbe cedere l’immobile ad un altro soggetto, l'unità immobiliare potrebbe essere pignorata o sulla stessa essere costituito un diritto reale di godimento (per esempio, un usufrutto). Qualora non trascrivessi, il compratore potrebbe chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. E' raro, ma valuta bene il soggetto con cui stai stipulando l'accordo.

Per tagliare la testa al toro, dovresti trascrivere l'atto, con costi molto maggiori. In questo caso, dovrai obbligatoriamente affidarti ad un notaio (non basta una scrittura privata), il cui costo per la procedura è leggermente inferiore rispetto ad un rogito, circa € 2.000 / 2.500 €, variabile in base al valore delle caparre versate e all'onorario del notaio.

Difatti, nel caso di trascrizione nei Registri Immobiliari, all'interno dei quali vengono riportati tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, l'atto deve essere redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Viceversa, qualora optassi per la semplice registrazione, potresti firmare anche una semplice scrittura privata, scritta di tuo pugno e firmata anche dalla controparte.

Trascrivendo il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente sull’immobile, non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre, la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, in pratica, quando si otterrà il trasferimento definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno alla data di trascrizione del preliminare.
La trascrizione ha una durata di un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e, qualora il termine fosse superiore, tre anni dal momento della trascrizione.

Quanto costa registrare un preliminare?

Il costo della registrazione del preliminare dipende dall'importo della caparra o dell'acconto. In particolare, dovrai versare:

• • • imposta di registro, nella misura fissa di 200 euro;
    • imposta di registro proporzionale dello 0,5% per l’importo dato a titolo di caparra e del 3% sugli importi dati come acconto (minimo 200 €). Se non venissero trasferiti soldi, l'imposta di registro sarebbe pari solo alla quota fissa di 200 €.

Stesso dicasi qualora si trattasse di un'operazione imponibile IVA. In tale fattispecie, anche in caso di acconto, dovresti liquidare sempre lo 0,5% dell'acconto stesso.

La percentuale dovrà essere calcolata sulla somma tra quanto versato alla proposta d’acquisto, la cifra trasferita al preliminare di compravendita e le cifre che verranno trasferite in futuro a titolo di caparra / acconto;

Che differenza c'è tra acconto e caparra? Entrambi sono dei pagamenti anticipati, ma l'acconto, a differenza della caparra, non assume alcuna rilevanza risarcitoria. Nel primo caso, in caso di inadempimento della parte venditrice, quest'ultima dovrà restituire la somma data in acconto, viceversa, con la caparra, dovrà restituirne il doppio.

• • • Marca da bollo da 16 euro per ogni 100 righe di contratto o ogni 4 facciate, oppure 155 € se venisse registrato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Attenzione le merche da bollo devono essere acquistate prima del preliminare. Altrimenti dovrai pagare la sanzione, e cioè 1,6 € ogni bollo con data successiva;
    • Marca da bollo per ogni allegato (il costo dipende dalla natura dello stesso allegato, ad esempio, 1€ per ogni planimetria allegata);
    • nel caso nel contratto fosse presente una clausola penale (ad esempio, qualora l'immobile non venisse liberato entro una certa data, il venditore sarebbe tenuto a liquidare 50 € per ogni giorno di ritardo nella consegna), saresti soggetto alla disciplina prevista per gli atti sottoposti a condizione sospensiva (articolo 27 del Dpr 131/86), dovresti liquidare un’ulteriore imposta di registro pari a 200 euro. Qualora si verificasse l’inadempimento, in misura proporzionale pari al 3% (articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/86), tenendo conto dell’imposta di 200 euro già versata.
    • eventuale parcella del notaio;

Nel caso di trascrizione, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro, dovresti aggiungere il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro.

Esempio

Come in ogni mio articolo, l'esempio è il paragrafo più apprezzato, in quanto scioglie ogni dubbio.

Immagina di acquistare da un privato un appartamento e di realizzare una proposta di acquisto prima e un preliminare di 150 righe poi. Alla proposta firmi un assegno da 5.000 €, e al preliminare consegni un assegno circolare di 35.000 €. Entrambi, rilasciati come caparra confirmatoria. Calcoliamo lo 0,5 % di 40.000 €:

40.000 € x 0,5 / 100 = 200 € 

A questi andranno aggiunti:

• • 200 € di imposta di registro fissa;
  • bolli: 16 € x 2, essendo più di 100 righe, ogni copia (una copia per l'Agenzia delle Entrate e una per una delle parti). In totale, 64 €.

In tutto 464 €, di cui 400 € con il codice tributo del 1550 del F24. Cosa si intende per codice tributo, vediamo nel paragrafo successivo:

Come pagare le imposte?

Le imposte per la registrazione del compromesso, o contratto preliminare di compravendita, devono essere pagate attraverso il modello F24 usando i relativi codici tributo della sezione "Erario":

• • • 1550: codice tributo per l’imposta di registro;
    • 1551: codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento);
    • 1552: codice tributo per l’imposta di bollo (attenzione a seconda dell’ufficio dell’agenzia delle entrate di competenza territoriale, tale imposta può essere assolta corrispondendola con il modello F24 oppure obbligatoriamente presentando le marche da bollo in sede di registrazione)
    • 1553: codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)
    • 1554: codice tributo per gli interessi.

Nella sezione contribuente vanno indicati i dati anagrafici del contribuente intestatario del modello 69 oppure du colui che effettua la registrazione del contratto. Nel caso di compravendita, la registrazione va fatta a nome dell’acquirente, mentre il comodato d’uso a nome del proprietario.

Le somme dovranno essere indicate nella colonna “importi a debito versati”, in un'unica voce.

Nel campo “anno di riferimento”, l’anno di realizzazione del preliminare.

Inoltre non va indicato il codice ufficio e nemmeno il codice atto.

Infine deve essere apposta la data e la firma in fondo.

Chi deve pagare le imposte?

La registrazione del preliminare è obbligatoria e con responsabilità solidale fra tutte le parti coinvolte. Nel caso la transizione avvenisse tramite un mediatore, anche per quest'ultimo.

La registrazione del compromesso obbliga entrambe le parti in maniera solidale al versamento dell’imposta di registro.  Quindi, teoricamente, entrambe le parti dovrebbero sobbarcarsi una quota della spesa. Nella realtà, è l'acquirente a liquidare le somme.

Anche perché, nel caso in caso di compravendita tra privati, soggetta ad imposta di registro e non ad IVA, la quota variabile (0,5% sulle caparre e il 3% sull’acconto) verrà dedotta dall’imposta di registro totale dovuta e pagata in sede di rogito notarile. Quindi, anche se decideste di pagare a metà la spesa, la quota in percentuale andrebbe imputata per intero all'acquirente. 

Qualora stipulassi il compromesso avvalendovi del Notaio, la registrazione spetterebbe a lui. In caso che l'acquisto avvenga tramite la mediazione di un agente immobiliare, quest'ultimo avrà l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Ovviamente, non a pagare le imposte.

Scadenza registrazione

Dovrai registrare il contratto preliminare di compravendita entro 20 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate (puoi prenotare telefonicamente, ma anche tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate), oppure 30 giorni se il contratto fosse redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico. Dovrai utilizzare il modello 69, consegnando:

• • • le quietanze dei pagamenti dei modelli F24 (quietanze non ricevute che non attestano l'avvenuta transizione di denaro);
    • almeno due originali dell’atto da registrare o, in alternativa, un originale e una fotocopia;
    • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

Dopo la registrazione del contratto, l’ufficio:

• • • ti restituirà la copia del contratto timbrata e firmata, qualora la registrazione fosse contestuale alla ricezione;
    • ti rilascerà la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunicherà al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avverrà qualora la registrazione non fosse contestuale alla ricezione ma differita.

Registrazione online via web

Dal 7 marzo 2023, la registrazione dell'atto può avvenire anche tramite procedura web, sfruttando le credenziali SPID o CIE. Scarica la guida in pdf dell'Agenzia delle Entrate.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

 

Cosa sono i CAM e quali isolanti li rispettano?

Che cosa sono i Criteri Minimi Ambientali CAM? Quali produttori di isolanti li rispettano, rendendo il prodotto adatto all'Ecobonus.

Grazie al SuperEcobonus, anche i Criteri Minimi Ambientali CAM hanno il loro momento di gloria.

Dopo l'approvazione del Decreto Rilancio, la domanda che mi sono posto è: ci saranno abbastanza isolanti in commercio che soddisfano questi requisiti? Dalla ricerca sembrerebbe di si. Paranoie inutili!

L'altra questione che mi sono posto è: quante persone conoscono questi CAM? Non sapendo la risposta, nel dubbio, ho deciso di scrivere l'articolo.

Che cosa sono i criteri minimi ambientali?

I CAM criteri ambientali minimi, definiti nel DM 11/10/2017, sono i requisiti ambientali definiti per le varie fasi del processo di acquisto, volti a individuare la soluzione progettuale, il prodotto o il servizio migliore sotto il profilo ambientale lungo il ciclo di vita, tenuto conto della disponibilità di mercato.

In pratica, il rispetto di questi requisiti ti assicura che il prodotto acquistato è in parte "ecosostenibile" tenuto conto dell’intero ciclo di vita: dal suo smaltimento, alla sua disponibilità sul mercato, alla trasparenza della filiera produttiva ecc.

Sono circa una ventina le categorie di prodotto/servizio che devono rispettare i CAM: gli autoveicoli, i prodotti tessili, gli arredi, gli edifici (servizi di progettazione e lavori per la nuova costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici e per la gestioni dei cantieri della P.A.) ecc.

 

CAM: edilizia e isolanti.

Quindi, anche i materiali edili, per alcuni interventi, devono rispettare i CAM. Questi prodotti devono rispettare alcuni criteri simili a tutti i componenti edilizi di eco-sostenibilità tra i quali:

• • Criterio 2.4.1.2 del DM 11/10/2017 - Materia recuperata o riciclata: il contenuto di materia recuperata o riciclata deve essere pari ad almeno il 15% in peso sul totale dei materiali utilizzati;
  • Criterio 2.4.1.3 del DM 11/10/2017 - Sostanze pericolose: non è consentito l'utilizzo di prodotti contenenti sostanze ritenute dannose per lo strato d'ozono;
  • Criterio 2.4.1.1 del DM 11/10/2017 - Fine vita: i componenti edilizi devono essere sottoposti a demolizione selettiva ed essere riciclabili o riutilizzabili a fine vita;

Entrando nello specifico, gli isolanti termici ed acustici devono rispettare anche il punto 2.4.2.9 del DM 11/10/2017:

• • non devono essere prodotti utilizzando ritardanti di fiamma che siano oggetto di restrizioni o proibizioni previste da normative nazionali o comunitarie applicabili;
  • non devono essere prodotti con agenti espandenti con un potenziale di riduzione dell’ozono superiore a zero;
  • non devono essere prodotti o formulati utilizzando catalizzatori al piombo quando spruzzati o nel corso della formazione della schiuma di plastica;
  • se prodotti da una resina di polistirene espandibile gli agenti espandenti devono essere inferiori al 6% del peso del prodotto finito;
  • se costituiti da lane minerali, queste devono essere conformi alla nota Q o alla nota R di cui al regolamento (CE) n. 1272/2008 (CLP) e s.m.i. (29);
  • se il prodotto finito contiene uno o più dei componenti elencati nella seguente tabella, questi devono essere costituiti da materiale riciclato e/o recuperato secondo le quantità minime indicate, misurato sul peso del prodotto finito.

Come si verificano?

Potrai verificare la percentuale di materia riciclata attraverso una delle seguenti opzioni:

• • la dichiarazione ambientale di Prodotto di Tipo III (EPD), conforme alla norma UNI EN 15804 e alla norma ISO 14025, come EPDItaly© o equivalenti;
  • una certificazione di prodotto rilasciata da un organismo di valutazione della conformità che attesti il contenuto di riciclato attraverso l’esplicitazione del bilancio di massa, come ReMade in Italy®, Plastica Seconda Vita o equivalenti;
  • una certificazione di prodotto rilasciata da un organismo di valutazione della conformità che attesti il contenuto di riciclato attraverso l’esplicitazione del bilancio di massa che consiste nella verifica di una dichiarazione ambientale autodichiarata, conforme alla norma ISO 14021.

Qualora l’azienda produttrice non fosse in possesso delle certificazioni richiamate ai punti precedenti, è ammesso presentare un rapporto di ispezione rilasciato da un organismo di ispezione, in conformità alla ISO/IEC 17020:2012, che attesti il contenuto di materia recuperata o riciclata nel prodotto.

 

Quando occorre rispettarli?

I CAM sono obbligatori:

• • per rientrare nel primo intervento trainante dell'Ecobonus al 110%, relativo all'isolamento di più del 25% della superficie disperdente dell'edificio;
  • nel caso di affidamento di servizi di progettazione e lavori per la nuova costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici pubblici (approvato con DM 11 ottobre 2017, in G.U. Serie Generale n. 259 del 6 novembre 2017).

Quali isolanti in commercio rispettano i CAM?

Eccoti un breve elenco di alcuni prodotti che soddisfano i CAM:

Marca	Prodotto	Materiale
Saint Gobein	Isover	Lana di vetro
Knauff insulation	Vari	Lana di roccia
Rockwool	Vari	Lana di roccia
Venest	Stysol	PIR
Isolconfort	Eco por G031 - Eco Espanso 100	EPS
Lape	Termolan	EPS
Stiferite	Ceramico	PUR
Tecnosugheri	Corkpan	Sughero
Canapa Tech	Canapa tech	Canapa
Celenit	Varie	Lana di legno mineralizzata
Soprema	Efyos	XPS
Ursa	Ursa XPS	XPS
Nobilium Thermapanel	Agosti Nanotherm	Minerale - roccia
Edilcanapa	Canapanel	Fibra di Canapa
Weber	Webertherm	Lana di vetro
STO	Varie	EPS

 Sono tanti gli isolanti in commercio che soddisfano questi criteri. Ovviamente, si tratta di un elenco non esaustivo. Ti consiglio la lettura sulla scelta del miglior isolante.

Un consiglio prima di salutarti: per non perdere il beneficio, prima di acquistare un prodotto, chiedi sempre la dichiarazione di rispetto dei criteri CAM.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

 

Piano casa Toscana 2022: come ottenerlo e interventi possibili

Che cos'è il Piano Casa, come ottenere l'aumento di volume in Toscana, proroga, interventi possibili, cambio di destinazione d'uso e frazionamento.

Così come per Sicilia, Calabria, Marche, Molise, anche la Toscana ha prorogato fino al 31/12/2022 il Piano Casa.

In particolare, in Toscana è possibile realizzare degli ampliamenti fino al 20% e sostituzioni edilizie con premi volumetrici fino al 35%, ma a determinate condizioni.

Che cos'è?

Il Piano Casa è stato istituito con il D. Lgs. n. 112 del 25 giugno 2008 ed è entrato in vigore il 1° aprile 2009.

Grazie a questo decreto è possibile ampliare le unità immobiliari esistenti. Ovviamente, occorre rispettare delle procedure ed ogni Regione ha diritto di implementare le prescrizioni, le scadenze e specialmente le percentuali.

Le direttive della Regione Toscana sono contenute nella legge regionale 24 del 08/05/2009.

A sua volta, la Regione Toscana, ha chiesto ai Comuni di perfezionare la normativa nel proprio territorio:

"i comuni possono prevedere nei propri piani operativi o relative varianti, oppure nelle varianti ai regolamenti urbanistici, ampliamenti volumetrici a titolo di premialità in relazione alla realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente. In tali casi, i comuni, dandone espressamente atto, possono escludere l’applicazione della presente legge nel territorio di competenza.”

Di seguito, le disposizioni valide nelle province di Firenze, Arezzo, Grosseto, Livorno, Lucca, Massa, Pisa, Pistoia, Prato e Siena.

 

Tipologie di interventi possibili.

L'art. 3 della legge regionale 24 del 08/05/2009 consente l'ampliamento di ciascuna unità immobiliare fino al massimo del 20 % della superficie utile lorda SUL. Il 20% non può superare, per l’intero edificio, i settanta metri quadrati di superficie utile lorda.

Vanno computate nell’incremento volumetrico anche le superfici utili condonate.

Questi interventi possono essere realizzati solo su edifici abitativi aventi, alla data del 31 marzo 2009, le seguenti caratteristiche:

b) edificio bifamiliare;

Sono equiparati agli edifici abitativi quelli rurali residenza dell’imprenditore agricolo e dei familiari.

Molto importante, dovranno essere utilizzate tecniche costruttive di edilizia sostenibile che garantiscano, con riferimento alla climatizzazione, la classe “A” per tutto l’ edificio e prestazioni di tipo “B” per gli impianti (Dlgs 192/2005). Le finestre dovranno avere intercapedini riempite di aria o di gas (anche per i locali non ampliati). Il direttore dei lavori dovrà certificare le prestazioni energetiche.

Non è concesso il cumulo con altri incentivi, tranne quelli relativi al risparmio energetico.

Zone escluse:

Sono esclusi dal piano: centri storici, parchi, riserve regionali e nazionali. Inoltre, non è possibile utilizzarlo in zone con pericolosità idraulica e geomorfologica molto elevata e sugli edifici con vincolo storico-monumentale.

Cambio di destinazione d'uso e frazionamento.

Non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici residenziali, mentre, è concessa per gli altri usi.

I frazionamenti sono consentiti purchè vengano create nuove unità di almeno 50 mq di sul, ovviamente, dove previsti dagli strumenti urbanistici comunali. 

E' vietato un ulteriore incremento di superficie o di nuove unità immobiliari per i 5 anni successivi dalla richiesta di Scia o permesso di costruire, pena il fatto che l’intervento sia considerato come totalmente abusivo, con demolizione.

Demolizioni e ricostruzioni.

La legge concede la demolizione e ricostruzione di un edificio aumentando il SUL esistente del 35%.

E’ possibile demolire e ricostruire anche immobili che abbiano fino al 35% di SUL destinato ad uso non abitativo. In tal caso, la superficie non abitativa non deve essere computata ai fini dell’incremento, ne tantomeno deve essere aumentata.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.

 

Cucine 2025: stile, tendenze e idee

Quali sono gli stili e le tendenze delle cucine nel 2025. Idee e consigli.

La scelta della cucina è qualcosa di davvero difficile. Materiali, prezzi, elettrodomestici. Sono tante le decisioni che dovrai prendere. Considerata la vastità di opzioni che ti offre il mercato dovrai essere decisa. Almeno sullo stile devi avere le idee chiare. Se ancora non le hai, ti ho postato le tendenze del 2024 e alcune idee da cui partire. 

Stile Industrial Urban

Nasce in America negli anni '50  grazie al recupero di vecchie fabbriche o uffici ormai disuso. Caratterizzato da linee essenziali e nette. Di solito, le pareti sono al grezzo con mattoni a vista o pilastri senza intonaco. I pavimenti sono in resina industriale o cemento lucidato. Si usa molto il legno e il rame. Gli impianti sono a vista. 

 

Stile moderno

Combinazione tra estetica e funzionalità. Si usano linee e materiali semplici, spesso laccati.  Diciamo che è lo stile che, bene o male, convince tutti. A mio parere, un buon compromesso. Spesso si fonde con il minimalismo.

Stile Classico

Cucine eleganti e raffinate, ispirate al passato. Sinonimo di lusso e di pregio. Le linee non sono essenziali ma ricercate. Le ante sono spesso decorate. Si usa il legno massiccio, le boiserie, i colori caldi e neutri.

 

Stile Shabby Chic

I mobili ricchi di intarsi appaiono invecchiati. I colori pastello riportano alle vecchie case di campagna inglesi, influenzate dall'epoca vittoriana.

Stile minimal

"Less is more" è lo slogan del movimento. In questo stile si riduce tutto all'essenziale. Gli spazi devono essere regolari e lineari. Tutto ciò che ritieni secondario, o lo nascondi o non lo usi.

 

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo