Di seguito una guida completa su come realizzare un frazionamento di un appartamento o accorpamento di un immobile (appartamento, villa, negozio, ufficio etc.). Cos'è, pratica edilizia CILA o SCIA, convenienza, oneri, possibilità e requisiti per frazionare, costo, ripartizione millesimi, tempi e detrazioni fiscali.

 

1.  Cos'è il Frazionamento e accorpamento di un appartamento. Quando sono convenienti?

2.  Qual'è la pratica necessaria per realizzare un frazionamento o una fusione immobiliare?

3.   Quando è possibile realizzare un frazionamento?

4.  Quali sono i tempi e le fasi per frazionare / accorpare un immobile?Quali sono i tempi e le fasi per frazionare / accorpare un immobile?

5.   Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

6.  Occorre il deposito del certificato di agibilità e la variazione catastale? Occorre il deposito del certificato di agibilità e la variazione catastale?

7.  Quali sono i costi per un frazionamento / accorpamento di un appartamento?

8.  Frazionamento / fusione in condominio. Come comportarsi con i millesimi?

9.  Ho diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico?

10.  Quali sono i documenti da richiedere e pretendere dalle ditte che eseguono i lavori? 

Cos'è il Frazionamento e accorpamento di un appartamento. Quando sono convenienti?

 

Il frazionamento non è altro che la divisione di un immobile in due o più unità immobiliari. Viceversa l'accorpamento è la fusione in un unico corpo di più porzioni.

Specialmente negli ultimi anni, risulta molto conveniente il frazionamento del proprio appartamento. Questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene (si creano due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato), potrebbe diventare una ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari. Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

L'accorpamento, d'altro canto, risulta necessario nel caso di necessita di maggior spazio.

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Qual'è la pratica necessaria per realizzare un frazionamento o una fusione immobiliare?

La pratica da adottare dipende dalle normative locali, dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal Regolamente edilizio e dai regolamenti condominiali. Essendo una attività che ricade nell'edilizia libera, nella maggior parte delle città, occorre una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico, (Architetto, Geometra o Ingegnere) CILA, o, in caso di contestuali interventi strutturali, di una SCIA. Difatti una discriminante importante per le opere minori, che comporta l'uso della SCIA, sono gli interventi su OPERE STRUTTURALI per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al genio civile. Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante, o il rifacimento del solaio. 

 

 Quando è possibile realizzare un frazionamento?

 

Gli appartamenti devono rispettare regole che variano da comune a comune: dimensioni minime, requisiti igienico-sanitari, etc. Occorre un tecnico per valutare tali requisiti.

Va precistato inoltre che i tramezzi di divisione tra due unità immobiliari debbono rispettare un certo valore di trasmittanza termica (determinato dal D.M. 59/09) e di prestazione acustica (legge 447/95).

Occorre tenere in considerazione il regolamento condominiale. In alcun casi, il condominio potrebbe vietare frazionamenti o accorpamenti. In seguto a variazioni di questo tipo, occorrerà variare le tabelle millesimali.

Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturale o la morfologia degll'immobile permettono una agevole suddivisione dell'appartamento.

Bisogno calcolare le pendenze, viste le posizioni degli scarichi. Spesso diventa obbligatorio l'utilizzo di espedienti, quali "sanitrit" o piani rialzati etc. Sincerarsi della posizione delle canne fumarie per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura. Tante piccole accortezze da considerare in quanto potrebbero complicare la situazione in fase di realzzazione.

 
 
 

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

 
Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri. Cosa che non avviene nel caso di accorpamento.
 

Quali sono i tempi e le fasi per frazionare / accorpare un immobile?

 

Dopo aver realizzato un rilievo di dettaglio ed aver raccolto i documenti relativi all'immobile (agibilità, permesso di costruire, ultimo titolo abilitativo etc., nel comune di Firenze per poterli visionare occorre aspettare circa 30 giorni) ed aver accertato la conformità confrontando lo stato approvato con la realtà, viene redatta la Comunicazione CILA ed inviata. Dal momento esatto in cui viene inviata, l'attività edilizia può iniziare. La pratica potrebbe essere istruita (a sorteggio) e nel caso mancassero dei documenti, il Comune, potrebbe richiede delle integrazioni.

Si procederà quindi alla direzione lavori ed in seguito alla chiusura lavori.

 

Occorre il deposito del certificato di agibilità e la variazione catastale?

 

Si, occorre depositare il certificato di abitabilità  e l'aggiornamento catastale. Difatti occorre realizzare una variazione catastale con la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa nella fusione si crea un unico subalterno). Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.

Nel caso di interventi sull'involucro esterno dell'edificio o sugli impianti occorre inoltre depositare la Relazione Energetica - ex Legge 10.

Quali sono i costi per un frazionamento / accorpamento di un appartamento?

Le principali voci delle spese sono:

Frazionamento / fusione in condominio. Come comportarsi con i millesimi?

 
In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l'amministratore condominiale.
 La procedura corretta comporterebbe il  ricalcolo di tutti i millesimi del condominio. Strada costosa e poco praticabile.
Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell'appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali. Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalemente le quote in base alla superficie. Attenzione alle contestazioni.
Nel caso di contestuale cambio di destinazione d'uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.
Si, nei casi previsti dalla legge.
 

Quali sono i documenti da richiedere e pretendere dalle ditte che eseguono i lavori? 

In caso di lavori edili, occorre pretendere dalle imprese e/o lavoratori autonomi, in quanto VOSTRA RESPONSABILITA'; i documenti indicati nel Dlgs 08/81.
 

Potrà ottenere maggiori informazioni su costi, tempi e altro, o un preventivo  via mail riempiendo il form sottostante, oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.

 
 
 

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