CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO 2019: quando è consentito, costi, pratica

Cambio di destinazione d'uso: guida completa sul mutamento di case, appartamenti, ville, uffici, magazzini, alberghi, affittacamere, negozi, garage, box, depositi etc.. Quali sono i permessi, le autorizzazioni e la pratica edilizia (Scia o Permesso di costruire). Quando occorre pagare gli oneri di urbanizzazione? Quali sono i costi e i tempi? Dal residenziale al commerciale, dal ricettivo al direzionale.

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Se stai leggendo questo articolo è perché hai la necessità di cambiare la destinazione d'uso, urbanistica e catastale. In questa guida, capiremo quali sono le autorizzazioni e i permessi da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d'uso.

Non ti nego che, il cambio è una delle operazioni più "complesse" in ambito urbanistico. Non sottovalutarla.

Puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso, mi viene richiesto un cambio di destinazione al catasto. Il mutamento avviene prima di tutto all'urbanistica chiedendo il "permesso" al Comune. Successivamente, viene aggiornata la parte fiscale e quindi il catasto. Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è la pratica urbanistica comunale. Il simpatico catasto ha il solo fine di definire quante tasse dovrai versare.  

 

Premesso ciò, partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, così come previste dalla normativa: 

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti?

Pe destinazione d'uso di un immobile si intende l'insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.

La normativa definisce 7 categorie. Il tuo immobile ricadrà sicuramente in una di queste! Non confonderti con ciò che leggi sulla visura catastale, le categorie catastali sono differenti seppur collegate.  

A) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo;

B) industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

C) commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

D) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere; 

E) direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere, fiere;

F) commerciale all'ingrosso e depositi;

G) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

E' importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un'unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se una unità è residenziale al 50,01% e al 49,09 a commerciale, allora trattasi di residenziale.

Arriviamo ad una definizione importante, che sarà fondamentale nel proseguo della lettura:

Cambio di destinazione d'uso rilevante.

È cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Non è immediato. Provo a farti un esempio: immagina di voler trasformare una abitazione in affittacamere. Avendo entrambi una destinazione residenziale, non si tratta di cambio rilevante. Viceversa, se volessimo trasformare un locale destinato al commercio all’ingrosso (destinazione industriale) in un centro sociale (direzionale) dovremmo porre in essere un cambio di destinazione d'uso rilevante.

Ora che conosciamo le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando puoi mutare la destinazione:

Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso?

Capovolgiamo il quesito e ragioniamo al contrario, è più semplice. Il cambio di destinazione d'uso è sempre ammesso a meno che:

1 tu viva in un condominio e il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Tipico esempio è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali;

2 l'immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno principale minimo 2,5 mq etc.) e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)..

3 lo strumento urbanistico comunale indichi che sul tuo immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.  Presentandoti all'ufficio tecnico del Comune e cercando il tuo immobile all'interno delle mappe, capirai a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potrai realizzare su di esso.

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc..Il piano regolare indica il livello di intervento massimo realizzabile su un determinato immobile.

Facciamo un esempio: possiedi un edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Non potrai demolire e ricostruire l'edificio o mutare il cambio di destinazione d'uso, perché sono interventi ricadenti in una categoria di intervento superiore! Se il limite massimo consentito sul tuo immobile è la ristrutturazione edilizia o superiore, potrai porre in essere il cambio di destinazione d'uso.

A ognuno di questi interventi è associata una diversa pratica da consegnare in Comune. E per il cambio di destinazione d'uso?

Quale pratica edilizia è necessaria? SCIA o Permesso di costruire?

Arriviamo al nostro caso:

Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire,in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Quindi, il cambio di destinazione d'uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un Permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria (vedi sopra). Ad esempio, da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia SCIA.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso.

Ad esempio, si potrà sempre trasformare un'affittacamere in abitazione, caratteristiche intrinseche permettendo.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico. Come accennato in precedenza, successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà depositare al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Ma cominciamo a parlare di costi:

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Quando si costruisce un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l'amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc., attraverso i cosidetti oneri urbanistici.

Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra. Ne segue un differente carico urbanistico (diversi consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.).

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione. In particolare, dovrai pagare la differenza tra quanto avresti dovuto corrispondere per la nuova destinazione e quello che hai già versato per la vecchia destinazione. Questo, solo nel caso in cui la nuova destinazione determini un aumento del carico urbanistico della zona.

Capito? Se in passato, per la destinazione attuale hai pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza, 50 €.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto, dipende dal tipo di mutazione e dal Comune. Ogni Comune ha i suoi criteri!

Adesso dovresti avere le idee chiare. Ma quanto tempo ci vuole:

Quali sono i tempi e l'iter da seguire?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un tecnico, il quale, reperirà i documenti relativi all'immobile depositati presso gli archivi comunali: vecchi permessi a costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo, il professionista procederà con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Firenze, ad esempio, fissa un appuntamento entro un mese dalla richiesta. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo, il professionista verificherà la regolarità urbanistica. In pratica, l' assenza di abusi.

Una volta fatto ciò, si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell'intervento e all'eventuale progettazione degli spazi. Infine, passerà alla stesura del Permesso a Costruire.

Nel giro di un paio di mesi, potrai presentare la pratica urbanistica.

I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell'immobile presso l'archivio comunale.

La pratica per il cambio di destinazione d'uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Per concludere, parliamo dell'aspetto economico:

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

costi cambio di destinazione duso Madera Vincenzo

Le variabili sono molteplici e riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è davvero difficile. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1 interventi edili: spesso, nel cambiare l'uso, occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc. Se vuoi avere un'idea su quali sono i costi in edilizia ho realizzato una guida.  

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

oneri di urbanizzazione, parcheggi e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

Esempio di costo: passaggio da magazzino a commerciale.

Per farti capire meglio quali saranno le spese a cui potresti andare in contro, vorrei farti un esempio. Immagina di acquistare un magazzino a piano terra di circa 50 metri quadrati e di volerlo trasformare in negozio. Hai fatto controllare i piani e i regolamenti locali. Il professionista, dopo un'attenta analisi, richiede il cambio di destinazione d'uso.

A questo punto, tutti gli impianti dovranno essere a norma. Spenderai circa 6.000 € per l'impianto elettrico, ulteriori 6.000 € per realizzare un bagno, ulteriori 3.000 € per fosse biologiche e degrassatore, per demolire e pavimentare tutto 6.000 €, altri 12.000 € per l'impianto di riscaldamento e condizionamento, oltre eventuali spese per tramezzi e tinteggiatura ( a forfait 7.000 €). Insomma, con circa 800 € al metro quadro dovresti cavartela. Arriviamo a circa 40.000 €. La parcella dei professionisti si aggirerà intorno al 12 / 15 %, quindi 5.000 €. Andiamo ad aggiungere ulteriori 5.000 € di oneri (1000 € per 5). In totale spenderai circa 50.000 €.  

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.

 

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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