Di seguito una breve guida sul cambio di destinazione d'uso 2017-2018 di un immobile (appartamento,villa, ufficio, magazzino, albergo, affittacamere, negozio etc.). Che cos'è, destinazioni d'uso rilevanti, pratica edilizia Scia e permesso di costruire, oneri, catasto, agibilità, oneri di urbanizzazione

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile? 

In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.

Secondo l'art. 2 comma 2 della L.R. 65/2014 la destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se l'abitazione è residenziale al 50,01%, allora è da ritenersi destinata a tale uso.

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti?

a) residenziale (abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo;
 b) industriale e artigianale (industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie ed in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono nella stessa unità spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda. Rientrano nella destinazione d'uso artigianale l'artigianato di servizio);
c) commerciale al dettaglio (negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciale di grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso i mercati e le esposizioni merceologiche e l'attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc);
d) turistico-ricettiva (alberghi, residenze turistico alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo come ostelli e le altre attività extra alberghiere); 
e) direzionale e di servizio (banche, assicurazioni, sedi preposti alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere);
f) commerciale all’ingrosso e depositi;
g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge (produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi).
 
 
Quale pratica edilizia utilizzare?
Il mutamento di destinazione d’uso ricade all'interno della categoria di intervento della ristrutturazione edilizia. Si deve adottare una SCIA se avviene il passaggio nella stessa categoria rilevante, altrimenti permesso di costruire.

Comporta un aumento di carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza la realizzazione di opere a seguito del mero mutamento d’uso.

È cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale sopra indicate.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.

 

 

Altri adempimenti: catasto e abitabilità

Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento).

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di abitabilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc.

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

 Le diverse spese da considerare sono:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria; 

Quali sono i documenti da richiedere e pretendere dalle ditte che eseguono i lavori? 

In caso di lavori edili, occorre pretendere dalle imprese e/o lavoratori autonomi, in quanto VOSTRA RESPONSABILITA', i documenti indicati nel Dlgs 81/08.

La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca. Consideriamo anche commesse in tutta Italia Potrà ottenere maggiori informazioni  o un preventivo  via mail riempiendo il form sottostante, oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86.
 
 

  

Joomla Forms makes it right. Balbooa.com

Guida completa al cambio di destinazione d'uso 2017/2018 - 5.0 out of 5 based on 2 votes

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva