RIFACIMENTO TETTO COSTO - esempio preventivo e prezzi al mq

Guida completa su quanto costa rifare un tetto al metro quadro, al variare del tipo di struttura e del materiale della copertura: legno, cemento armato o travi in acciaio. Qual è il prezzo della sola coibentazione o della sostituzione delle tegole? Posterò un esempio di preventivo.  Utile sia per le villette e le case private che per il condominio.

Se stai leggendo questo articolo è perché spendi troppo di bolletta o hai dei problemi con il tetto: infiltrazioni d'acqua, poco isolamento termico, umidità o instabilità strutturale. Spero che tu non sia reduce da un'assemblea condominiale, conclusa con qualche sedia rotta e due o tre feriti.

Aldilà della motivazione, sappi che è il momento giusto. Le detrazioni fiscali rendono questi interventi molto convenienti, abbattendo notevomente i costi. Con questa guida cercherò di far chiarezza su tutti gli aspetti legati al rifacimento del tetto. Leggendo con attenzione ogni paragrafo, non commetterai alcun errore.

Principali cause che portano a rifare il tetto

Partiamo dalle cause. Difatti, a seconda dei problemi che presenta il tuo tetto, dovrai intervenire in maniera più o meno invasiva sulle copertura.

 Qualora tu volessi:

• ridurre i consumi, dovrai coibentare con materiali isolanti il tetto, ottenendo un notevole risparmio energetico ed economico. In questo caso, ti basterà intervenire sulla parti più estreme e alte del tetto. 
• eliminare le infiltrazioni d'acqua, dovrai installare una buona impermeabilizzazione per risolvere il problema ed evitare collassi.
• sistemare i problemi statici strutturali, dovrai chiamare un ingegnere che depositerà un progetto al genio civile, l'ufficio dove si protocollano i calcoli. Difatti, oltre a proteggerci dagli agenti atmosferici, la copertura dovrà sostenere dei carichi. Pensa all'eventuale neve, al peso proprio e a quello dei tecnici che dovranno andare a muovere la parabola.

Passiamo alle tipologie di tetti che vengono realizzate e quali fanno al caso tuo:

Tipologie di tetti: coibentati (isolati termicamente) e/o ventilati

Come ti accennavo, le coperture devono garantire, oltre all'impermeabilizzazione e all'allontanamento delle acque meteoriche, il comfort termico estivo, invernale e igrometrico (umidità), la resistenza al calpestio, alla neve e al vento.

Per far ciò, occorre disporre diversi elementi a strati, per garantire la buona riuscita di ciascun compito. Ipotizziamo un tetto in legno. Dal basso verso l'alto, avremo:

1. le travi, il tavolato e lo strato di cemento per reggere i carichi;

2. la barriera vapore  che evita all'umidità di intaccare lo strato coibente;

3. lo strato di isolante per il comfort termico. Di solito, nella mia zona io utilizzo il polistirene espanso estruso XPS, ma è possibile usare il Polistirene Espanso Sinterizzato EPS (Polistirolo), il sughero, la fibra di legno etc.

4. il telo impermeabilizzante e traspirante;

5. l'eventuale ventilazione che approfondirò successivamente;

6. le tegole.

Come ti dicevo, il tetto può essere ventilato: si realizza posando a secco gli elementi del manto (tegole) su supporti (travetti) paralleli alla linea di gronda. Viene a crearsi così uno spazio dove l'aria può circolare liberamente e portare via l'umidità in inverno e rinfrescare gli elementi del tetto, e quindi la casa, d'estate. La ventilazione è essenziale per l’efficienza e l’affidabilità del tetto, in quanto, consente di tenere asciutta la parte bassa del manto impedendo il degrado degli elementi di supporto.

Inoltre, il tetto può essere isolato termicamente attraverso l'installazione di pannelli a bassa trasmittanza termica (capacità di un elemento di farsi attraversare dal calore), come la lana di roccia o il polistirolo, che abbattono la trasmissione del calore o la dissipazione di quest'ultimo. Ho pensato ti potesse essere utile l'articolo sugli isolanti in commercio, con i relative caratteristiche, prezzi e usi.

Ricapitolando possiamo avere:

1. 1. Coperture non isolate e non ventilate. In questa tipologia non c'è controllo delle dispersioni di calore e del comportamento igrometrico (umidità).
   2. Coperture ventilate e non isolate. Controllano, attraverso uno strato funzionale specifico, il comportamento igrometrico ma non controllano la dispersione del calore.
   3. Coperture isolate e non ventilate. Attraverso strati funzionali, c'è il controllo riguardo alla dispersione del calore ma non è verificato il comportamento termo-igrometrico.
   4. Coperture isolate e ventilate. Assicurano il controllo del comportamento igrometrico e della trasmissione del calore.

La ventilazione e l'isolamento possono essere realizzati sia su coperture piane che inclinate, indipendentemente dalla pendenza.

Ad oggi, quasi tutti i nuovi tetti sono isolati e ventilati!

Attenzione, non basta realizzare un tetto ventilato perché si attivi la ventilazione della copertura. Occorre un buon progettista che valuti il tutto.

Ora che sappiamo quali caratteristiche deve avere il tetto, vorrei indicarti il corretto iter da seguire per rifare il tetto e quali sono le figure da coinvolgere:

Procedura e a chi rivolgersi.

La prima cosa che farei è chiedere un consiglio ad un tecnico, sia esso un ingegnere, architetto o geometra, per quanto riguarda le condizioni del tetto e il disbrigo delle pratiche.

Occorre premettere che, nel rifare la copertura, se non andrai ad intervenire sulle parti strutturali, quali travi o solaio, l'intervento edile ricadrà in manutenzione ordinaria. Prendiamo ad esempio la sostituzione delle tegole o degli strati di isolamento termico per cui secondo la normativa nazionale vigente non occorre alcuna comunicazione al Comune.  Attenzione però, anche i comuni e le regioni possono legiferare in tal senso. Conviene controllare sempre i regolamenti locali!!!

Viceversa, se sostituiamo le travi o parti del solaio, avremo bisogno di un ingegnere per la pratica strutturale da depositare al genio civile e di quella autorizzativa "comunale" chiamata SCIA.

Inoltre, occorre prestare particolare attenzione agli immobili vincolati o edificati in aree paesaggistiche, che necessitano del nulla osta della Soprintendenza e alla nomina dei coordinatori per la sicurezza, visti i rischi dovuti alla caduta dall'alto.

Altra pratica che dovrai far redigere ad un professionista è la relazione energetica nota con il nome di "ex legge 10". Tramite questa relazione, il tecnico verifica che l'intervento rispetti i requisiti sul risparmio energetico. Semplificando al massimo, il tecnico calcolerà quale spessore dovrà avere il coibente e segnalerà al direttore lavori quali accortezze dovrà rispettare per realizzare una copertura a norma di legge.

Per concludere la fase progettuale, nel caso si intervenga su parti strutturali della copertura, sarà necessario far predisporre le linee vita sul tetto, correlate dall'elaborato di copertura. In pratica, si progettano degli ancoraggi che dovranno essere utilizzati in futuro dai manutentori che lavoreranno sul tetto.

Quindi, i lavori dovranno essere coordinati e controllati da un direttore lavori, che di solito, coincide con il progettista. Io non mi priverei mai di tutte le figure che ti ho indicato. I lavori e le imprese necessitano di un controllo.

Ricapitolando:

Una volta scelto il professionista, per scongiurare e ridurre al massimo gli imprevisti, ti consiglio sempre di far realizzare dal tecnico un computo metrico e un capitolato, che diventeranno il "preventivo" da far firmare alla ditta. Consiglio questi documenti anche per piccoli interventi.

Computo metrico e contratto.

Adesso, voglio spiegarti l'importanza di questi due documenti fondamentali, senza i quali, non dormiresti sonni tranquilli.

Prima di tutto, fai predisporre un Computo metrico e cioè, un documento che consente di stimare il costo per l’esecuzione di lavori edili. Costituito dalle descrizioni degli interventi, dalle quantità e dai prezzi unitari. Moltiplicando le quantità per i prezzi unitari otterremo i totali parziali, che a loro volta, verranno sommati per dare il costo totale della ristrutturazione. Questo documento viene preparato dal professionista che lo consegnerà alle imprese contattate, le quali prezzeranno le varie voci e calcoleranno il totale della spesa.

Allegaci un capitolato e contratto d'appalto e cioè, un documento che regola i rapporti fra chi ristruttura (committente) e l'impresa esecutrice dei lavori, fissando le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per ottenere una esecuzione dei lavori perfetta. Sono le regole per evitare "incomprensioni"...Ti lascio il link al modello di contratto d'appalto che faccio firmare alle imprese dei miei cantieri, in word così che tu possa modificarlo. E' un pò più corposo rispetto agli altri, ma preferisco puntualizzare tutto. Clicca qui per scaricarlo.

PREVENTIVO: COMPUTO METRICO + CONTRATTO D'APPALTO

Prima di arrivare all'argomento centrale dell'articolo e cioè il costo del rifacimento del tetto, vorrei parlarti della scelta del periodo. Conviene lavorare sul tetto nel periodo primaverile. Viste le temperature, operare in estate potrebbe essere rischioso per i muratori, mentre d'inverno e d'autunno, a causa delle piogge potrebbero esserci delle infiltrazioni oppure tanti fermi cantiere. Per motivi di urgenza, esiste un piano B, ma più costoso. Far realizzare una copertura in lamiere e tubi. Adottando questa procedura, si può rifare una copertura anche in altre stagioni, ma bisogna mettere in preventivo il montaggio e il noleggio della struttura.

Concludiamo con i prezzi di mercato:

Quanto costa rifare un tetto (copertura)?

Rifare il tetto è un'opera abbastanza onerosa, ma i vantaggi in termini di comfort e risparmio futuro in bolletta sono notevoli.

I prezzi che ho indicato sono relativi a interventi via via più invasivi. Lavorando in Toscana, i prezzi sono relativi alle località del centro Italia, medi tra quelli del nord e del sud, in genere più economici. Se abiti al nord, in prima approssimazione, potresti aumentare del 10 % i costi indicati, mentre, diminuirli del 10% se abiti nel Sud Italia.

Naturalmente il costo dipenderà dall'immobile su cui verrà realizzato il rifacimento: villetta o condominio.

Per tutto il 2020, come avrei sentito, potrai usufruire dei bonus. Ti consiglio la guida completa sulle detrazioni fiscali da ristrutturazione e quella sull'Ecobonus.

Ora dovresti aver chiarito molti aspetti e vorrei mostrarti un esempio di preventivo che ti troveresti davanti a seguito di un contatto con una impresa edile:

Esempio di preventivo

Prima di mostrarti il preventivo volevo sottolineare un aspetto fondamentale nella scelta dell'impresa: le modalità di pagamento. Di solito, i pagamenti alle imprese vengono riconosciuti sotto forma di percentuale di avanzamento fisico di ogni corpo d’opera (STATI DI AVANZAMENTO, da definire nel capitolato). Ad esempio, la ditta potrebbe chiederti il 20% del costo totale dell'intervento in anticipo, il 10 % alla fine delle demolizioni, il 30% una volta posato lo "scheletro", il 20% alla fine di tutti i lavori e il restante a 60 giorni del termine delle lavorazioni. Se ti dovessi trovare di fronte a modalità svantaggiose, tratta. 

Importante, ti consiglio di non pagare tutto a fine lavori, ma di lasciare fuori un 20% da versare dopo 2 o 3 mesi. Questo nel caso di eventuali difetti che dovessero emergere in seguito alla ristrutturazione del tetto, che potrebbero essere oggetto di contestazione. Recuperarli sarebbe davvero difficile.

Altro consiglio. Mi sono spesso ritrovato a fare delle perizie per danni dovuto a interi strati di isolante volati via sotto l'azione del vento. L'isolante, come la barriera vapore, vanno fissati alla copertura. Sembrerà una cosa scontata ma per molti professionisti e imprese non lo è. Ad esempio all'interno della scheda del materiale, potrebbe essere consigliato l'incollaggio tramite schiuma poliuretanica (su tutti i bordi del pannello), oppure il fissaggio tramite tasselli con il cappello per evitare infiltrazioni d'acqua, etc.

Passiamo al preventivo. I prezzi, anche in questo caso, sono relativi ad una località del centro Italia, media tra quelli del nord e del sud (più economici). In particolare, trattasi di rifacimento di una copertura in legno con realizzazione ex-novo di un lucernario.

Credo proprio di averti detto e spero che la guida ti sia stata utile, ti consiglio la lettura degli altri articoli del Blog. Un abbraccio. Vincenzo.