Cambio di destinazione d'uso 2026: quando è consentito, costi, permessi

Cambio di destinazione d'uso: guida completa. Quali sono i permessi, le autorizzazioni (Scia, CILA o Permesso di costruire). Quando occorre pagare gli oneri di urbanizzazione? Quali sono i costi e i tempi?

Il DL 69 del 2024 (Salva casa + FAQ MIT) semplifica il cambio di destinazione d'uso, urbanistico e di conseguenza catastale.

In questa guida, capiremo quali sono le autorizzazioni e i permessi da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d'uso, anche a seguito delle novità introdotte.

Non ti nego che il cambio resta comunque una delle operazioni più "complesse" in ambito urbanistico. Non sottovalutarla.

Una puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso, mi viene richiesto un cambio di destinazione al catasto. Il mutamento avviene prima di tutto all'urbanistica chiedendo il "permesso" al Comune. Successivamente, viene aggiornata la parte fiscale e quindi il catasto. Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è la pratica urbanistica comunale. Il simpatico catasto ha il solo fine di definire quante tasse dovrai versare.

Premesso ciò, partirei con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, nozione fondamentale per comprendere la possibilità o meno di cambiare:

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti?

Per destinazione d'uso di un immobile si intende l'insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.

La normativa definisce 5 categorie (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01). Il tuo immobile ricadrà sicuramente in una di queste! Non confonderti con ciò che leggi sulla visura catastale, le categorie catastali sono differenti seppur collegate.

1. residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo; a.bis. turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;
2. produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere;
3. commerciale: all'ingrosso, negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
4. agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

Ti ricordo che i vari Comuni potrebbero modificare le varie categorie.

Arriviamo ad un'altra definizione importante, che sarà fondamentale nel proseguo della lettura:

Cambio di destinazione d'uso rilevante/verticale e irrilevante/orizzontale.

È cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante o verticale, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si restasse all'interno della medesime categoria, non si tratterebbe di mutamento di tipo rilevante, ma irrilevante o orizzontale.

Non è immediato. Provo a farti un esempio: immagina di voler trasformare una abitazione in affittacamere. Avendo entrambi una destinazione residenziale, non si tratta di cambio rilevante. Viceversa, se volessimo trasformare un locale destinato al commercio all'ingrosso (destinazione industriale) in un centro sociale (direzionale) dovremmo porre in essere un cambio di destinazione d'uso rilevante.

Ora che conosci le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando puoi mutare la destinazione:

Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso?

Capovolgiamo il quesito e ragioniamo al contrario, è più semplice. Il cambio di destinazione d'uso è sempre ammesso a meno che:

1 tu viva in un condominio e il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Tipico esempio è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento fosse stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non potrebbe contenere restrizioni all'uso dei singoli locali;

2 l'immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.

A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare:

• le superfici minime (monolocale 38 mq, soggiorno mq 14 ecc.);
• le altezze minime;
• i rapporti aero-illuminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).

Attenzione, ogni Comune ha le sue regole. Sullo stesso immobile, con le medesime caratteristiche, a Roma potrebbero concedere la mutazione, mentre, a Milano, Torino e Napoli potrebbero negarla. Ad esempio, a Firenze non è possibile mutare in abitazione una unità posta al piano terra se l'accesso è diretto sulla strada.

3 lo strumento urbanistico comunale indichi che sul tuo immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Presentandoti all'ufficio tecnico del Comune e cercando il tuo immobile all'interno delle mappe, capirai a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potrai realizzare su di esso.

Quando è possibile il cambio di destinazione d'uso irrilevante o orizzontale (stessa categoria)?

Il cambio d'uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. (art 23 ter c. 1bis TUE, DL 69 del 2024)

Tutto ciò, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Ad esempio, si potrà sempre trasformare un'affittacamere in abitazione, caratteristiche intrinseche (altezze minime, superfici minime ecc.) permettendo.

Quando è possibile il cambio di destinazione d'uso rilevante (categorie diverse)?

Inoltre, sempre secondo l'art 23 c.1 -ter del Testo Unico sull'Edilizia TUE:

"Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a -bis ), b) e c) , di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1 -quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni."

Quindi, nelle zone A (centro storico), B (zone di completamento) e C (zone di espansione) in tutti gli immobili a meno di quelli agricoli è possibile passare da una categoria funzionale all'altra. Giusto per intendersi, il territorio comunale viene suddiviso in zone che hanno un carattere omogeneo (destinazioni uso, superfici coperte da fabbricati). Tale estratto della norma fa riferimento alle sole zone A, B e C o euqipollenti (spesso nei piani comunali non si trovano più queste suddivisioni. Per comprendere in che zona ricade il tuo immobile occorre visionare i piani urbanistici comunali.

Il DL Salva Casa introduce, anche nel caso di cambio d'uso rilevante, un principio molto chiaro: il cambio di destinazione d’uso deve essere favorito e semplificato, soprattutto nelle aree gia urbanizzate. Tuttavia, resta centrale il ruolo dei Comuni, che possono imporre specifiche condizioni urbanistiche e igienico-sanitarie.

Tutto ciò, rispettando il comma 1 - quater:

"Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate."

Il Testo Unico, con il comma 1 quater, "chiede / segnala" che le scelte degli enti locali prestino attenzione:

• alla destinazione d’uso prevalente delle altre unità immobiliari vicine all'unità oggetto di cambio d'uso;
• alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Cambio di destinazione d'uso con opere o senza

Il cambio di destinazione d'uso può avvenire con opere oppure senza opere (o comunque con opere rientranti nell'edilizia libera art. 6 del D.P.R. 380/2001). Tutto ciò sarà utile per comprendere la tipologia di pratica edilizia da presentare.

Quale pratica edilizia è necessaria? SCIA o Permesso di costruire?

Il cambio di destinazione d'uso non rilevante, quindi all'interno della medesima categoria funzionale, richiede la SCIA segnalazione certificata di inizio attività (art 23 comma 1-quinquies).

Mentre, in caso di cambio di destinazione d'uso rilevante con opere, potrebbe essere richiesto il Permesso di costruire o la SCIA alternativa al Permesso, qualora le opere realizzate ne chiedessero il deposito. Ad esempio, qualora si demolisse e ricostruisse un immobile con contestuale cambio d'uso, ad impattare sulla scelta del titolo sarebbe l'opera più "impattante" e cioè la demolizione e ricostruzione che richiede come minimo una SCIA alternativa.

Qualora contestualmente al cambio si eseguissero lavori minimi o addirittura nessuna opera, il titolo edilizio minimo rimarrebbe la SCIA.

Manutenzione straordinaria, risanamento o ristrutturazione edilizia?

Gli interventi edilizi si classificano in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc.. Il piano regolare indica il livello di intervento massimo realizzabile su un determinato immobile.

Facciamo un esempio: possiedi un edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Non potrai demolire e ricostruire l'edificio o mutare il cambio di destinazione d'uso, perché sono interventi ricadenti in una categoria di intervento superiore! Se il limite massimo consentito sul tuo immobile è la ristrutturazione edilizia o superiore, potrai porre in essere il cambio di destinazione d'uso. Difatti:

Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia,in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Ma cominciamo a parlare di costi:

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Quando si costruisce un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l'amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione, giadini pubblici etc., attraverso i cosiddetti oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi alle seguenti opere: strade, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi alle seguenti opere: asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo e strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quartiere, presidi per la sicurezza pubblica, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, cimiteri.

Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra. Ne segue un differente carico urbanistico (diversi consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.).

Il mutamento di destinazione d’uso verticale o rilevante relativo ad una singola unità immobiliare non è assoggettato

• all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale
• al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi,
• al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, ma solo al pagamento di quelli di urbanizzazione secondaria.

Mentre, il cambio d'uso orizzontale o irrilevante non comporta variazioni significative sui rispondenti carichi urbanistici, ovverosia sul fabbisogno di dotazioni territoriali, inteso come maggiore richiesta di servizi secondari in termini, per esempio, di spazi pubblici destinati a parcheggio o a verde attrezzato, di smaltimento e riciclaggio di rifiuti o di infrastrutture viarie derivante dalla nuova destinazione d’uso del bene.

Nel caso di singola unità immobiliare, non è richiesto il pagamenti ne di oneri primari ne di secondari.

Negli altri casi, il cambio destinazione uso, anche se attuato senza opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione. In particolare, dovrai pagare la differenza tra quanto avresti dovuto corrispondere per la nuova destinazione e quello che hai già versato per la vecchia destinazione. Questo, solo nel caso in cui la nuova destinazione determini un aumento del carico urbanistico della zona.

Se in passato, per la destinazione attuale avessi pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti richiederà solo la differenza, 50 €.

Quindi, qualora diminuissi il carico, potrebbe configurarsi un cambio di destinazione d'uso "gratuito".

Quantificare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto, dipende dal tipo di mutazione e dal Comune. Anche in questo caso, ogni Comune ha i suoi criteri!

Adesso dovresti avere le idee chiare. Ma quanto tempo ci vuole:

Quali sono i tempi e l'iter da seguire?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un professionista, il quale dovrà ritirare i documenti relativi all'immobile depositati presso gli archivi comunali: vecchi permessi di costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo, il professionista procederà con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Firenze, ad esempio, fissa un appuntamento entro un mese dalla richiesta. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo, il professionista verificherà la regolarità urbanistica e quindi, l'assenza di abusi.

Una volta fatto ciò, passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell'intervento e all'eventuale progettazione degli spazi. Infine, compilerà il titolo (SCIA etc)..

Nel giro di un paio di mesi, potrai presentare la pratica urbanistica.

I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell'immobile presso l'archivio comunale.

La pratica per il cambio di destinazione d'uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Come accennato in precedenza, successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.).

E' richiesto il rispetto dei requisiti minimi acustici?

Il progetto acustico nel caso in cui i requisiti inerenti la nuova destinazione d’uso siano più restrittivi di quelli iniziali, o anche nei casi in cui i nuovi requisiti non fossero contemplati nella destinazione d’uso iniziale e siano invece previsti nella finale.

E' richiesta l'agibilità a fine lavori?

In caso di cambio d'uso al termine dei lavori è richiesto il certificato di agibilità.

Tale aspetto è stato chiarito dal TAR Toscana Sez. III n. 635 del 7 maggio 2018:

L’esame della giurisprudenza pone in evidenza come gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione dell’agibilità sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “strutturale” e quelli che danno adito ad un mutamento di destinazione d’uso. In tal senso TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.3.2011, n. 740, secondo cui appare legittima la richiesta di una nuova valutazione delle condizioni di agibilità di un immobile «a fronte di modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi»;

E' richiesto l'attestato di prestazione energetica APE?

Spesso, la certificazione energetica è richiesta in caso di:

• rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica
• o in casi specifici dettati dalle leggi regionali.

Per concludere, parliamo dell'aspetto economico:

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

Le variabili sono molteplici e riuscire a generalizzare e quantificare un costo è davvero difficile. Quello che posso fare è fornirti un elenco delle diverse voci di spese:

1. interventi edili: spesso, nel cambiare l'uso, occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.
2. onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.
3. oneri di urbanizzazione e parcheggi (se dovuti), circa 1.000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

Esempio di costo: passaggio da magazzino a commerciale.

Per farti capire meglio quali saranno le spese a cui potresti andare in contro, vorrei farti un esempio. Immagina di acquistare un magazzino a piano terra di circa 50 metri quadrati e di volerlo trasformare in negozio. Hai controllato i piani e i regolamenti locali. Il professionista, dopo un'attenta analisi, richiede il cambio di destinazione d'uso.

A questo punto, tutti gli impianti dovranno essere a norma. Spenderai circa 6.000 € per l'impianto elettrico, ulteriori 6.000 € per realizzare un bagno, ulteriori 3.000 € per fosse biologiche e degrassatore, per demolire e pavimentare tutto 6.000 €, altri 12.000 € per l'impianto di riscaldamento e condizionamento, oltre eventuali spese per tramezzi e tinteggiatura ( a forfait 7.000 €). Insomma, con circa 800 € al metro quadro dovresti cavartela. Arriviamo a circa 40.000 €. La parcella dei professionisti si aggirerà intorno al 12 / 15 %, quindi 5.000 €. Andiamo ad aggiungere ulteriori 5.000 € di oneri (1000 € per 5). In totale spenderai circa 50.000 €.

Come avrai notato nell'esempio, la maggior parte dei costi è relativa a lavori edili e impiantistici. Qualora dovessi realizzare un cambio di destinazione d'uso senza opere e gli impianti fossero a norma o certificabili, risparmieresti circa l'80%.

I costi edili ed impiantistici possono essere detratti tramite i bonus dell'Agenzia delle Entrate. Scopri cosa è possibile detrarre in caso di cambio di destinazione d'uso.

FAQ MIT Linee guida

Sentenze di riferimento

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.

SCIA edilizia: cos'è e per quali interventi, costo 2026

SCIA segnalazione certificata di inizio attività. Nella guida parlerò di cos'è, quali interventi edilizi sono soggetti alla pratica, dei costi, dei tempi e della SCIA tardiva e in sanatoria con le relative sanzioni.

Se stai per realizzare un intervento edile, avrai sentito parlare della Segnalazione Certificata di Inizio Attività "SCIA". Qualcuno ti avrà parlato anche della CILA. Spero che questa persona non ti abbia parlato anche della fusione delle due: la "SCILA", perché non esiste :).

Con questa guida cercherò di far chiarezza su tutti gli aspetti legati a questa procedura.

Che cos'è la SCIA?

La SCIA, acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è una segnalazione edilizia introdotta dalla Legge 122 del 2010, che ha di fatto sostituito la Denuncia di Inizio Attività DIA, dichiarazione ormai sorpassata.

La normativa di riferimento, che definisce la SCIA, il campo di applicazione e gli altri aspetti è il Testo unico dell'edilizia T.U. DPR 380/01.

Si tratta di una via di mezzo tra la più snella pratica CILA e il più complesso provvedimento, il Permesso di Costruire. Come potrai intuire, si tratta di un atto da presentare per opere intermedie tra gli interventi comunicati con la CILA e gli interventi richiesti con il Permesso di Costruire.

Inizierei da subito con il segnalarti quando utilizzare questa pratica:

Quali sono gli interventi che richiedono la SCIA?

Secondo l'art.22 del T.U. sull'edilizia è necessario l'utilizzo della SCIA per gli interventi ricadenti in:

1. manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti (comma 1);
2. restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio (comma 1);
3. Ristrutturazione edilizia "leggera" diversi da "gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria (comma 1);
4. Varianti al permesso di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, che non alterino la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell'agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori (comma 2);
5. Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, purché le stesse siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (comma 2).

Purtroppo il Testo unico sull'edilizia potrebbe essere di difficile lettura. Cerchiamo di fare chiarezza e di semplificare!

Proverò a segnalarti un elenco non esaustivo di tutte queste opere:

Elenco delle opere che richiedono la SCIA?

A parte gli interventi che ricadono in nuova costruzione o ristrutturazione edilizia pesante, tra le opere soggette a SCIA abbiamo:

• opere che riguardano elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un ingegnere e depositato all'Ufficio Sismico - ex Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la:
  • cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante
  • il rifacimento del tetto;
  • il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi etc.
• installazione di nuovi ascensori e montacarichi, con struttura portante interna o esterna all'edificio;
• sostituzione di recinzioni, cancellate e muri di cinta esistenti in presenza di fondazioni e/o elementi portanti in C.A;
• realizzazione di nuove scale interne e/o esterne, che non comportino aumento di superficie complessiva dell'edificio;
• realizzazione di nuovi balconi e terrazzi, che non comportino aumento di superficie complessiva dell'edificio;
• apertura di nuove porte su facciata esterna e/o su muri perimetrali, finestre esterne e lucernari;
• posa di canna fumaria esterna;
• posa in opera di vespaio aerato;
• rimozione dell'amianto dalla copertura se opere accessorie richiedono SCIA;
• sostituzione e rifacimento solaio;
• demolizioni parziali o totali di edifici senza ricostruzione;
• nuovo muro di contenimento del terreno (muro di sostegno);
• perforazione di un pozzo artesiano.
• cambio di destinazione d'uso rilevante o irrilevante;

Esistono delle opere che potrebbero essere classificate come strutturali, ma che la normativa non ritiene tali: vedi l'approfondimento.

IMPORTANTE! Le Regioni e i Comuni possono ampliare o ridurre l'ambito applicativo.

Chi può presentare una SCIA?

La SCIA può essere presentata da:

• proprietario;
• comproprietario con l'assenso degli altri proprietari;
• usufruttuario o nudo proprietario;
• chiunque ne abbia titolo.

Potrebbero depositare la SCIA anche altri soggetti che vengono indicati all'interno dell'articolo specifico.

Ovviamente, tutti gli aventi diritto dovranno rilasciare il consenso alla realizzazione dell'opera.

La SCIA può essere trasferita?

La SCIA è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o agli aventi causa.

Obbligo del progettista

La SCIA deve essere depositata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia SUE del Comune competente tramite pec o caricando la documentazione su portali specifici.

Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti. Mentre, a depositare e redigere la SCIA sarà il professionista delegato: ingegnere, architetto, geometra o perito edile.

Difatti, per redigere una SCIA occorre un professionista iscritto all'albo professionale il quale, tra le altre cose, dovrà asseverare:

• la conformità delle opere realizzate, compiutamente descritte negli elaborati progettuali, agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati, la conformità al Regolamento Edilizio Comunale, al Codice della Strada, nonché al Codice Civile
• che le opere rispettano le norme di sicurezza e igienico/sanitarie e le altre norme vigenti in materia di urbanistica, edilizia, e quanto vigente in materia, come sopra richiamato.
• che l’allegato progetto è compilato in piena conformità alle norme di legge e dei vigenti regolamenti comunali, nei riguardi pure delle proprietà confinanti essendo consapevole che la presente segnalazione non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, fermo restando quanto previsto dall’articolo 19, comma 6-ter, della l. n. 241/1990.

Fasi e tempi della SCIA.

Per quanto riguarda la SCIA, la maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi, per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l'unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato attuale dell'immobile, al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi).

I tempi per ottenere la documentazione vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi nelle città più estese. In caso di abusi, i tempi si allungano ulteriormente, in quanto dovrai depositare una sanatoria.

Durante l'attesa della documentazione, il professionista effettua il rilievo e prepara la pratica. In un mese circa, dovrebbe riuscire a terminare la parte di calcolo e burocratica.

Una volta firmati gli elaborati, il tecnico protocolla la SCIA via PEC lo Sportello Unico per l’Edilizia SUE del Comune.

Alla presentazione non seguirà alcun permesso o autorizzazione da parte del Comune. Difatti, la SCIA è una semplice segnalazione, con la quale si avvisa l'Amministrazione Comunale dell'Inizio lavori. L'attività può iniziare con efficacia immediata. Tuttavia, l'amministrazione ha a disposizione 30 giorni per verificare la regolarità della segnalazione e, in caso di inadempienze, per provvedere all'interruzione dei lavori. Attenzione, in caso di false dichiarazioni si rischiano sanzioni penali!

Nel caso in cui sull'edificio insistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori dovrai ottenere il nulla osta dagli organi preposti (Sovrintendenza e altro ente competente). In questo caso, noto come SCIA condizionata i tempi potrebbero ulteriormente dilatarsi.

I lavori dovranno essere seguiti obbligatoriamente da un Direttore lavori (le cui responsabilità sono segnalate all'art. 29 del TUE).

Quanto può durare una SCIA?

La SCIA ha una durata di tre anni dalla presentazione e, se i lavori non verranno ultimati entro tale scadenza, non si potrà prorogare, ma dovrai presentare una nuova SCIA o CILA per le opere non ultimate (art. 23 comma 2 Del TUE). Tale richiesta deve essere effettuata prima della scadenza dei tre anni e deve essere motivata: per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure, in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori.

SCIA e fine lavori / agibilità

Al termine dei lavori, il tuo professionista depositerà la comunicazione di fine lavori.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale. Difatti, oltre che in Comune, bisognerà aggiornare le planimetrie al Catasto, così da comunicare all'Agenzia delle Entrate l'eventuale diversa rendita su cui calcolare le tasse.

Se avessi già realizzato un intervento senza comunicarlo al comune, non contrario ai regolamenti o alle normative, non preoccuparti! O meglio, "sanare l'abuso" ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio:

Scia tardiva o in sanatoria e sanzioni.

Nel caso in cui i lavori vengano iniziati prima di presentare la SCIA, è possibile ricorrere alla cosiddetta "SCIA tardiva". In sostanza, la pratica da preparare è sostanzialmente simile alla Scia tradizionale, ma all'interno del modello dichiarerai che l’inizio dei lavori è già avvenuto e pagherai al Comune una sanzione. Di solito, pari a 516 euro.

Invece, nel caso in cui i lavori siano già terminati, si parla di SCIA in sanatoria ed è necessario effettuare un accertamento di conformità, verificando la doppia conformità urbanistica alle normative. In pratica, il progetto dovrà rispettare le prescrizioni di legge sia del momento in cui verrà presenta la Scia, sia del momento in cui è stata realizzata l'opera.

Anche in questo caso, dovrai pagare una sanzione pecuniaria. Se l'intervento è comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, dovrai versare una somma stabilita dall'Ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell'immobile, variabile tra 516 e 5.164 euro.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il Piano regolatore o i Piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall'estensione dell'abuso, in quanto occorre pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).

Questo, nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai Piani comunali.

Se hai realizzato un aumento di volume dove non è concesso, dovrai demolire il manufatto!

Arriviamo ora all'aspetto economico:

Quali sono i costi?

Il costo maggiore della SCIA non è la stesura della pratica stessa, ma la fornitura e posa in d'opera dell'intervento da parte delle imprese. Le voci che comporranno la spesa finale saranno:

• gli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche, strutturali ed impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche l'obbligatorietà della Direzione lavori e l'eventuale Coordinamento della sicurezza sul cantiere. Per questi costi ho scritto un articolo. In generale, la somma di tutte le parcelle di tutti i professionisti si aggira tra il 10% e il 15% del costo dell'appalto. Facciamo un esempio. Pensa di ristrutturare un appartamento e di sconvolgerlo fino a spendere 100.000 €. A quel punto, i professionisti potrebbero chiederti tra i 10.000 € e i 15.000 €. Ovviamente, potrai trovare chi ti chiede 7.000 € e chi 25.000 €. Dipende dalla condizioni di mercato e dalla stima che il professionista ha di sé;
• I diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche. In genere, per il protocollo della SCIA, i Comuni chiedono 250 €, oltre a 70 € per l'aggiornamento catastale, 50 € per il deposito della pratica strutturale e così via;
• il preventivo per gli interventi edili ed impiantistici varia in base all'intervento. Ti consiglio l'articolo sui costi della ristrutturazioni;
• gli oneri di urbanizzazione non sono sempre dovuti. Queste cifre vengono versate al Comune per coprire una quota della spesa che l'amministrazione ha sostenuto per realizzare strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc.. Ad esempio, il frazionamento di un appartamento andrebbe a modificare il carico urbanistico dell'unità: diversi consumi di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.. In questi casi, l'amministrazione chiede il versamento di questi oneri, che variano da Comune a Comune. In genere, 100 € ogni mq.

Penso di averti detto tutto. Spero che la guida ti sia stata utile. A presto, Vincenzo.

Se avessi bisogno di un preventivo inviami una mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Livorno, Grosseto, Bologna, Pisa, Massa Carrara e Lucca.

CILA o SCIA 2026, manutenzione ordinaria o straordinaria

Guida completa sulla manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione. I permessi necessari;(CILA CIL o SCIA) al variare delle lavorazioni edili, i costi, le sanzioni, i tempi, i bonus e le opere ricadenti nell'attività di edilizia libera.

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di "ristrutturare" la tua casa, oppure, più semplicemente, devi realizzare un intervento edile. Le domande che ti sarai posto sono: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico?

Per i non addetti ai lavori, l'interpretazione della normativa edilizia non è affatto semplice. Ma non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione; ti segnalerò quali interventi necessitano del professionista e della pratica;CILA, CIL, SCIA o permesso di costruire, i costi, i tempi, le detrazioni fiscali e le procedure da attivare per non incappare in sanzioni o abusi. Una sorta di prontuario.

Leggi attentamente ogni paragrafo e alla fine avrai chiaro il quadro della situazione e non potrai sbagliare.

Partiamo dalle basi. La bibbia dell'edilizia è ilTesto unico sull'Edilizia DPR. 380/01, attraverso il quale, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale del settore. Saranno poi la Regione e il Comune, attraverso gli strumenti urbanistici (leggi regionali, regolamenti edilizi comunali etc.), ad entrare nel dettaglio.

Iniziamo dagli interventi edili più semplici, e cioè quelli ricadenti nella manutenzione ordinaria.

Che cos'è la manutenzione ordinaria?

Secondo l'Art. 3 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) rientrano nellamanutenzione ordinaria,

"gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Queste opere sono eseguite senza alcun titolo abilitativo. Non devi comunicare niente a nessuno.

MANUTENZIONE ORDINARIA= NESSUN PERMESSO O COMUNICAZIONE

Occorre precisare che per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Quali opere eseguire SENZA alcuna pratica?

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio:la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell'originale;

• la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);
• la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; Attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici;
• la sostituzione della caldaia o dei radiatori, la riparazione della recinzione, l'installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell'impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
• l'installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
• la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.
• interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
• le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili (scannafossi) o vasche di raccolta delle acque;
• il trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;
• il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici (attenzione ai vincoli della Soprintendenza);
• la posa in opera di aree ludiche (parchi gioco) senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

Passiamo ora agli interventi più consistenti, ricadenti stavolta nella manutenzione straordinaria.

Che cos'è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria, definita nell'art. 3 del T.U. sull'edilizia, riguarda

"le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico."

Nella manutenzione straordinaria ricadono anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso.

Sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso, ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLgs 22 gennaio 2004, n. 42).

Quindi, per ricadere all'interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti). Inoltre, dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d'uso non rilevanti. In pratica, si tratta di cambio d'uso all'interno della stessa categoria funzionale.

Le categorie sono 5:

• residenziale,
• turistico ricettiva,
• produttiva - direzionale,
• commerciale,
• agricola.

Quindi, ad esempio, se dovessi trasformare un ristorante in un bar, ricadresti in manutenzione straordinaria, in quanto entrambe le destinazioni ricadono in categoria commerciale. Viceversa, se dovessi trasformare un appartamento (residenziale) in una banca (direzionale), non ricadresti in manutenzione straordinaria.

Questi tipi di interventi richiedono o la CILA o la SCIA.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA= PRATICA CILA O SCIA

Che cos'è la CILA?

La CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73.

IMPORTANTE: Essendo una comunicazione, non necessita dell'approvazione del Comune.

Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Nella prassi viene delegato un professionista abilitato (iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere.

Le opere segnalate tramite CILA , potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie "leggere".

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA= PRATICA CILA

Quali sono il lavori soggetti a cila?

Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria abbiamo:

• nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;
• il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti;
• la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota);
• l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;
• installazione e posa in opera di canna fumaria etc;
• il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso; Anche in questo caso l'interessato trasmette all'Amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.
• il rifacimento dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della legge 10 a firma di un professionista per garantire il risparmio energetico, mentre per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.

Quali sono le opere soggette a Scia o Permesso di Costruire?

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l'intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi, la perforazione di un pozzo artesiano etc. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d'uso.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE= PRATICA SCIA

Infine, la pratica più "complessa", che richiede l'autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire. Quest'ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

Se hai già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccuparti! O meglio, "sanare l'abuso", senza aumento di volume, ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio.

Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA o della SCIA?

Se non avessi comunicato la pratica al Comune ti basterà pagare una sanzione pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite "Cila tardiva".

Tale sanzione verrebbe ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione venisse effettuata spontaneamente durante i lavori. Ti sconsiglio, per questi motivi, di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il piano regolatore o i piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall'estensione dell'abuso, in quanto occorrerà pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell'immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile. Se è presente un abuso, questo non sarà possibile.

Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali. Se hai realizzato un aumento di volume dove non era permesso, occorre demolire il manufatto!

Infine, molti lettori mi hanno chiesto di integrare l'articolo, argomentando circa la convenienza di una ristrutturazione e le spese medie per le varie lavorazioni. Il mio consiglio è di leggere i capitoli seguenti, in quanto li ritengo molto interessanti.

Quali sono i bonus sulle ristrutturazioni?

Per rispondere alla domanda, fornirò delle analisi statistiche presentante da una nota rivista immobiliare: la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori). Inoltre, i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5. Nel caso di affitto, invece, potreste richiedere una locazione maggiore del 22% rispetto alla media.

A oggi, è inoltre possibile richiedere i:

• bonus per le ristrutturazioni: detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo (es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio);
• bonus mobili.
• ecobonus;
• conto termico.

Quali sono i documenti necessari per aprire una pratica?

Nulla di complicato. Sarà il tecnico a fornirti le indicazione sui documenti necessari.

Fondamentale è il permesso scritto da parte di tutti coloro che sono titolari di un diritto reale sull'immobile. In pratica, se ci sono altri proprietari, usufruttuari, comodatari ecc. dovrai avere il permesso ad eseguire i lavori.

Ovviamente, i documenti di identità tuoi e di coloro che possiedono il diritto.

Dovrai delegare il professionista a poter visionare le vecchie pratiche edilizie presenti nell'archivio comunale.

Infine, se possiedi una planimetria catastale e la visura agevolerai il tecnico, che dovrà realizzare il grosso della documentazione.

Quali sono i tempi e la durata?

Per quanto riguarda i tempi della CILA, dipende molto dalla stesura della pratica e dalla produzione dei disegni da parte del tecnico; difatti, essendo la CILA una comunicazione a carico del proprietario, che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il permesso di costruire che necessita dell'approvazione del Comune per cui possono passare diversi mesi.

La maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto, occorre richiedere una visura degli atti abilitativi per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, CILA che hanno interessato l'unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato effettivo dell'immobile al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi). I tempi vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi, a seconda del Comune.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la CILA non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), né in corso d'opera, ne finali. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale (bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura così da comunicare all'Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse).

Quanto costa un pratica?

Per quanto riguarda i costi, riuscire a generalizzare e quantizzare è molto difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirti un elenco delle diverse voci di spese:

• onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.
• Diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (circa 50 € per la CILA, 300 € per la SCIA, 50 € per l'aggiornamento catastale);
• Interventi edili variabili in base all'intervento (vedi i costi unitari della ristrutturazioni);
• Eventuali allacci utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Studio Madera Architettura Ingegneria Firenze

Benvenuta/o, siamo l' Arch. Rosa e l'Ing. Vincenzo, titolari dello studio fondato nel 1980 dall'ing. Gennaro, nostro padre, in un paesino della provincia di Cosenza. Dopo qualche anno di gavetta, abbiamo deciso di aprire la nostra sede a Firenze. Del resto è sempre stato il nostro sogno. Siamo complementari, mia sorella Rosa è un'esteta mentre io prediligo la funzionalità. È un architetto, che possiamo farci. Comunque, alla fine troviamo sempre un compromesso.

Insieme ai nostri collaboratori, ci occupiamo di: progettazione architettonica, strutturale, impiantistica ed energetica, oltre alla direzione lavori;restauri e ristrutturazioni edilizie; apertura attività commerciali; interior design; perizie, pratiche e nulla osta Soprintendenza; Bonus.

Lavoriamo principalmente su Firenze, Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Grosseto, Massa Carrara, Pisa, Lucca e Bologna ma valutiamo commesse su tutto il territorio italiano. Ci piace viaggiare e scoprire nuovi posti, del resto, l'Italia è il paese più bello del mondo.

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Dal 2017, il nostro blog sull'edilizia e gli impianti è il più letto del web (circa 30.000 visite giornaliere).

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